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基于财务报表的商业分析与公司估值——以保利地产为例 PAGE {财务管理财务报表}基于财务报表的商业分析与公司估值 日 第七组团队成员名单 成员名单 亲笔签名 工作承担 联系方式 陈璐 公司战略分析、会计分析、BAV软件的主要操作、财务预测及资料整理和PPT的制作 曾宪勇 竞争优势分析、现金流量表重分类、财务指标分析及前景分析 王传海 竞争优势分析、现金流量表重分类及财务指标分析 倪娟 公司背景和行业竞争分析及资产负债表重分类 蒋铭鑫 公司背景和行业竞争分析及资产负债表重分类 杜倩倩 公司背景和行业竞争分析及财务指标分析 邝鹏蝶 公司背景和行业竞争分析及财务指标分析 小组全家福 第一部分商业环境和战略分析 一、公司背景简介 （一）公司历史 保利房地产（集团）股份有限公司成立于1992年，是中国保利集团控股的大型国有房地产企业，也是中国保利集团房地产业务的主要运作平台，国家一级房地产开发资质企业，国有房地产企业综合实力榜首，并连续四年蝉联央企房地产品牌价值第一名。保利房地产（集团）股份有限公司前身是广州保利房地产开发公司，是由中国保利集团公司全资子公司保利南方集团有限公司于1992年9月14日在广州市注册成立的全民所有制企业，成立时注册资本为1000万元。 1997年9月，保利南方对保利地产进行增资，其中以现金增资4959.72万元，以盈余公积转增资本40.28万元，增资后注册资本为6000万元。2002年8月22日，经中国国家经济贸易委员会批准，由保利南方作为主发起人，联合广东华美国际投资集团公司和张克强等16位自然人，公司改制为股份有限公司，名称变更为“保利房地产股份有限公司”。2002年完成股份制改造后，公司开始实施全国化战略，加强专业化运作，连续实现跨越式发展。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖24个城市的全国化战略布局，拥有81家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。 2006年3月，公司更名为“保利房地产（集团）股份有限公司”。2006年7月19日，经中国证监会核准，首次公开发行人民币普通股（A股）15000万股，每股面值1元。2006年7月31日，公司股票在上海证券交易所上市交易，证券代码600048，股票简称“保利地产”。2009年公司品牌价值达90。23亿元，为中国房地产成长力领航品牌；并获评房地产上市公司综合价值第一名，并入选2008年度中国上市公司优秀管理团队。2009年公司实现销售签约433。82亿元。截至2010年一季度，公司总资产已超千亿。 （二）主体业务 保利房地产（集团）股份有限公司所属行业是房地产开发与经营业。目前公司已完成以广州、北京、上海为中心，覆盖24个城市的全国化战略布局，拥有81家控股子公司，业务拓展到包括房地产开发、建筑设计、工程施工、物业管理、销售代理以及商业会展、酒店经营等相关行业。具体按行业分项分析如下图： 保利地产2009年主营业务按行业分项分析 行业名称 主营业务收入 主营业务成本 金额 占比 金额 占比 房地产销售 22，343，034，289.75 97.22% 14，338，652，224.94 98.72% 其他 639，887，259.97 2.78% 185，313，413.32 1.28% 合计 22，982，921，549.72 100.00% 14，523，965，638.26 100.00% 注：其他收入系建筑、装饰、租赁、物业管理、销售代理、展览、服务费等收入。 （三）行业特征 1、土地垄断性：土地没有库存成本，由政府垄断，其根据市场需求调节供应的行为决定了地价的刚性。 2、周期性：地产行业对GDP的增长贡献大，与宏观经济保持一致的周期性，属政府重点调控对象。 3、同质性：地产业技术含量低，无法通过技术领先形成差异化，导致竞争手段单一，价格竞争不可避免。 4、集成性：“香港模式”流行，开发商将资金、土地、设计、工程、物业管理、环境等多种变量因素组合成自己的产品。 5、地域性：开发项目与所在地的政策、法规、规划密切相关，具有浓厚的地域性，无法通过“标准产品”向全国推销。 6、资本密集性：地产行业属于公认的资本密集行业，在项目的中前期需要大量的资金投入。 7、形象模糊：大型地产公司逐步加强了品牌建设，但是形象不突出，品牌形象模糊。 二、行业竞争分析 （一）房地产业五力模型分析 就房地产行业而言，该行业环境包括这样一组因素：新进入者的威胁、供应商讨价还价的能力、买方讨价还价的能力、替代品的威胁及当前竞争对手之间竞争的激烈程度。它们直接影响到房地产行业和它的竞争行为。总的来说，这五个因素之间的互动关系决定了这个行业的利润能力。 1、供应商讨价还价的能力 我国的住宅产业