德国住房制度.pdfVIP

考察德国的住房制度 近段时间以来，多个部门纷纷辟谣房地产调控放松，与此同时，中央政府 也继续以资金支持地方保障房建设。种种迹象显示， 4 月中旬开始的新一轮房地 产调控很可能是“来真的”。 这虽然短期内减轻了普通民众的焦虑感，但从长 远计，反思和重塑中国的住房体制已成为一项紧迫任务。 而年初以来的政策实践 及近期的一些理论探讨，也显示出各方对住房调控新模式的积极探索。 在这些探索中，比较强烈的呼声就是学习德国、新加坡和香港，建立市场 化和保障性住房并行的双轨制， 以此稳定房价和创造社会公平。 更有甚者， 从土 地国有这一宪法基础出发， 要求由国家出面解决大部分人的住房问题。 凡此种种， 愿望确实美好，但不顾国情差异的简单模仿很可能导致“南橘北枳”结果。 德国完善的金融体系有以下几个重要特征 : 1. 建立多元化的住宅融资机制。过去，一提到德国的住宅金融体制，人 们比较重视“储贷合同”契约型融资。 其实，这只是德国住宅金融体系的一部分。 封闭式的住宅储蓄尽管在住宅金融体系中有着不可低估的作用， 但是它所提供的 资金毕竟是有限的。 只有建立多元化的融资机制， 将契约型融资与商业性的储蓄 融资结合起来、 将住宅金融与整个金融市场联系起来， 相互协调， 才能使之发挥 更有效的作用，为住宅投资和消费提供充足的资金支持。 2. 住房互助储蓄应遵循自愿和机会均等原则。德国的住房互助储蓄实行 自愿、平等、互利互惠的原则， 既保障了所有需要购房者都有机会参加住房低息 储蓄，并按其对住房储蓄的贡献来确定获得贷款资格， 保障了储蓄与货款权利与 义务对称和储户之间机会均等。 相比之下， 我国的住房公积金制度实行强制性储 蓄，强制让一部分人参加住房储蓄，歧视性将另一部分人 ( 如城镇个体劳动者、 自谋职业者等非国有单位职工 ) 排斥在政策性融资体制之外，这既不符合经济转 型期中国多元化的经济结构、 多元化的消费需求， 也有碍公平原则的实现。 而在 个人储蓄积累较低的情况下， 无限制发放个人贷款， 必然导致贷款人对低息款的 过度需求，使住宅公积金在较短的时间内资金耗尽， 使众多储户失去享受低息贷 款机会。 3. 开辟灵活多样的储蓄品种， 实行多种利率， 并辅助于储蓄奖励方式、 税收 减免等多种措施，调动居民参加住宅储蓄的积极性。在我国，面对收入多元化、 需求多样化和拥有消费主权的经济人，政府不能再沿用简单行政干预和管理方 式，强制性的让人们参加住房储蓄或多出一点钱， 而应学会用市场经济的方法来 引导居民的储蓄、 消费和投资， 帮助居民逐步地实现消费的升级换代。 政策性住 房储蓄应根据居民不同的需求设计不同利率、优惠政策的储蓄品种，如 : 对需要 购房的储户， 设立市场化利率的储蓄， 保证居民参加住房储蓄可以得到与其他储 蓄等额的利息收入，或设立减免利息税的住房储蓄，以鼓励居民参加住房储蓄； 对需要扶持的收入群体 ( 中等偏下和低收入户 ) ，政府还可用住房基金设立专项利 息补贴，为他们购房提供低息贷款， 或为开发商兴建面向中低收入的出租房提供 长期贷款， 改变目前泛用“低存低贷”、 利息暗补对象不明确及对收入分配的负 效应。 德国作为发达的市场经济国家，高度重视住房保障体系建设，主要内容 是住房补贴制度、住房储蓄制度、购建房税收优惠政策。根据德国法律规定，德 国公民家庭收入不足以租赁适当住房者，