第一章房地产估价概述.docxVIP

第一章 房地产估价概述 一、独立、客观、公正原则 二、合法原则 三、最高最佳使用原则四、替代原则 五、估价时点原则 1.影响房地产经济供给的因素 经济供给的影响因素 、同质商品，买者不在乎从谁手里购买； 2、买者和卖者的人数众多； 3、买者和卖者都有进出市场的自由； 4、买者和卖者都掌握当前价格的完全信息， 并能预测未来的价格； 5、就成交总额而言，每个买者和卖者的购销额是无关紧要的； 6、买者和卖者无串通共谋行为； 7、消费者要求总效用最大化，销售者要求总利润最大化； 8、商品可转让且可发生空间位置的移动。 一般因素 1.行政因素： 房地产制度 房地产价格政策 城市发展战略税收政策 行政隶属变更 交通管制 2.经济因素 经济发展状况 物价 居民收入与消费水平 利率水平 3.社会因素 政治安定情况 社会治安程度 房地产投机 城市化水平 4.人口因素 人口数量 人口素质 家庭规模 5.国际因素 世界经济状况 军事冲突情况 政治对立状况 国际竞争状况 区域因素 心理因素 商业服务繁华程度 交通条件 基本设施 个别因素 区位是指人类行为活动的空间。 具体而言，区位除了解释为地球上某一事物的空间几何位置，还强调自然界的各种地理要素和人类经济社会活动之间的相互联系和相互作用在空间位置上的反映。区位就是自然地理区位、经济地理区位和交通地理区位在空间地域上有机结合的具体表现。 典型的区位理论 —— 农业区位理论 工业区位理论 中心地理论 城市地域空间利用结构理论 1.在孤立国中只有一个城市，且位于中心，其他都是农村和农业土地。农村只与该城市发生联系，即城市是 “孤立国 ”中商品农产品的唯一销售市场，而农村则靠该城市供给工业品。2.“孤立国 ”内没有可通航的河流和运河，马车是城市与农村间联系的唯一交通工具。 3.“孤立国 ”是一天然均质的大平原，并位于中纬，各地农业发展的自然条件等都完全相同， 宜于植物、 作物生长。平原上农业区之外为不能耕作的荒地，使孤立国与外部世界隔绝。  只供狩猎之用，荒地圈的存在 4.农产品的运费和重量与产地到消费市场的距离成正比关系。 5.农业经营者以获取最大经济收益为目的，并根据市场供求关系调整他们的经营品种。 （二）杜能农业区位理论的主要内容 1.杜能区位理论的基本经济分析。 2.杜能圈。 3.杜能圈的修正模型。 1.杜能区位理论的基本经济分析 P=V-(E+T)=(V-E)-T ：农产品市场价格 E：农业生产成本 T：农产品从产地到市场的运费 P：农产品生产的利润 按照杜能理论假设，孤立国中的唯一城市直接决定了农产品价格，因此，一定 时期内，农产品的市场价格是常数， 杜能还假设， 各地生产能力相同， 市场农产品的成本也相同，则 V-E 是常数固定。那么运费就直接影响了农产品的利润。所以农业区位论的主要问题就归结为：如何合理布局使农业生产达到节约运费。 影响房地产区位的重要因素 社会经济因素 —— 繁华程度、交通状况或通达程度、基础设施完备程度、人口密 度 自然因素 —— 地形坡度、土地承载力、洪水淹没及排水状况、环境行政因素 —— 城镇规划 地租形态 （ 1）绝对地租 （ 2）级差地租 （ 3）城市地租 （ 4）垄断地租 （ 5）建筑地段地租 1）绝对地租是房地产价格存在的根源 2）级差地租的存在是决定土地价格高低的主要因素 3）垄断地租是导致特殊地段土地价格高的主要原因 土地价格=地租资本化率 V a [1- (1 r ) n ] r 我国房地产产权类型 1）土地所有权国有土地 集体所有土地 2）房屋所有权国家房屋所有权集体房屋所有权 公民个人所有的房屋所有权中外合资房产所有权和外产所有权 3）城镇国有土地使用权（ 4）房地产转让权 5）房地产抵押权（ 6）房地产租赁权 第三章 市场比较法 市场比较法的基本原理 搜集交易实例 选取可比实例 建立价格可比基础  交易情况修正  市场状况修正  房地产状况修正  求取比准 价格 一、统一付款方式 【例 3-1】某宗房地产交易总价为 30 万元，其中首期付款 30%, 余款于半年后支付。假设月利率为 0.5%, 请计算该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格。 【解】该宗房地产在其成交日期一次性付清的价格计算： 30 30 1- 30% 29.38 30% 0.5% 6 1 【例 3-2】搜集了甲、乙两个交易实例。甲交易实例房地产的建筑面积 200m2，成交总价 80 万元人民币，分 3 期付款，首期付 16 万元人民币， 第二期于半年后付 32 万元人民币，余款 32 万元人民币于 1 年后付清。乙交易实例房地产的使用面积 2500 平方英尺，成交总价 15 万美元， 于成交时一次性付清。 如果选取该两个交易实例为可比实例， 请在对其成交价格进