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word word专业资料 房地产评估案例 案例一某单位住宅楼评估 一、 评估对象基本情况 某单位有一处住宅区， 占地面积2000平方米，包括一幢1990年建成的七层砖混结构住 宅楼，建筑面积为 4800平方米；一幢1992年建成的一层临街铺面、门卫房，也为砖混结 构，建筑面积为180平方米。该住宅区地处市城郊结合部，距环城路 500米左右，南临X X 路，西临规划之X东路，东临X公目，北临X X周围无环境污染，交通便利，环境优雅。 二、 评估目的 本次资产评估的目的是为拟出售的资产提出公允的市场价格意见。 三、 评估基准日 评估基准日为2000年8月15日。 四、评估方法及过程 根据评估目的和所掌握的资料，决定采用两种方法进行评估。 （一）采用房地分估、加总的方法 建筑物价格采用成本法进行评估。经市场调查，当时该地段砖混结构楼房的建造单价 为800元/ 7方米，平房造价为 400元/ 7方米。该建筑物的建造时间为 1990年，使用 年限为4n年，已使用10年，取残值率为 4%。 楼房重置成本=800X4800=384 （万元） 楼房评估值=384 — [384 X（ 1 — 4%） 詔0] XI0 =384 — 92.16=291.84 （万元） 平房的建造时间为1992年，使用年限为25年，已使用年，取残值率为 5%。 铺面、门卫房重置成本 =400X180=7.2 （万元） 铺面、门卫房估价 =7.2 — [7.2 （ 1 — 5%）吃5] 8=7.2 — 2.2=5 （万元） 楼房、铺面、门卫房等建筑物的评估价值共计为： 291.84+5=296.84 （万元） 土地价格采用基准地价修正系数法进行评估。计算公式为： 土地价格=宗地所在区域基准地价 X （宗地地价影响因素修正值） 根据该市房地产有关资料，该住宅所处地区属于市五级二类三通一平熟地，基准地价为 1098元/平方米。 宗地地价影响因素修正值见表 4— 1。 表4-1 地价修正系数表 项目 各种因素条件下修正系数 条件 分值 基础设施 供水条件分值 较忧 O . 012 电讯条件分值 优 O . 024 排气条件分值 优 O . 048 通讯条件分值 一般 O 商服繁华分值 一般 O 购物条件 距商服中心距离 一般 O 周围用地类型 优 O . 10 环境质里 污染状况 优 O . 068 街画位置 一般 0 宗地条件 建筑物朝向 较优 O . 012 形状 无影响 0  道路宽度 —般 O 交通条件 公交便捷度 较优 0. 051 对外交通便利值 较优 O . 045 用途 较优 O . 005 规划条件 指标（容积率） 较优 O . 005 退还道路比例（城市道路） 无 0. 005 合计 O . 375 面积 般 宗地单位地价 =1098 X （1+0.375 ） =1509.75 （元坪方米） 土地价格=1509.75 X2000=3019500 （元） 该单位住宅楼房地产价格 =建筑物价格+ 土地价格 =2968400+3019500 =5987900 （元） （二）市场比较法 1.选择三个可比实例，具体情况如表 4 — 2所示。 表4—2 参照物基本情况表 项目 A单位住宅楼 B单位住宅楼 C单位住宅楼 位置 人民路北侧 正义路东段北侧 五一路南侧 建筑面积 5600平方米 4800平方米 5200平方米 结构 砖混结构 砖混结构 砖混结构 销售价格 1200元/平方米 1250元/平方米 1300元/平方米 交易日期 2000年4月28日 2000年6月8日 2000年3月12日  2.确定修正系数。 (1)交易情况修正。所选可比实例交易情况正常，不需要进行交易情况修正。 (2 )交易日期修正。据测算，近年来该市房地产价格上涨幅度平均每月为 1 %。 (3 )区域因素修正。根据这些住宅楼所处区域的繁华程度，以估价对象为 100，贝U A 住宅楼为95 , B住宅楼为98 , C住宅楼为96。 (4 )个别因素修正。根据可比实例及估价对象的个别特征，以估价对象为 100，则A 住宅楼为98 , B住宅楼为93 , C住宅楼为90。 确定比准价格。根据收集到的三个可比实例，列表修正计算如下(见表 4 — 3 )。 表4— 3 可比实例价格修正表 项 目实例价格(元 项 目 实例价格(元/平方米) 交易情况修正 交易日期修正 区域因素修正 个别因素修正 修正后价格(元/平方米) A住宅楼 1200 100 / 100 104 / 100 100/95 100/98 1340 B住宅楼 1250 100 /100 102 /100 100 / 98 00 / 93 1399 C住宅楼 1300 100 /100 105 /100 100 / 96 10