房产行业收入成本税金匹配的特点.docxVIP

房地产财税特点的钥匙配比 正常企业的财务会计系统的配比通常是因果配比与时间配 比的统一。但房地产企业项目运作的长周期性决定了项目 一定是跨越会计年度和纳税年度的，项目收入与成本的因 果配比与年度配比产生矛盾，这是房地产企业不同于其他 企业最重要的财税特点，由此决定了房地产企业的税收风 险也完全不同于其他所有的企业。 正常房地产项目的开发，始于拿地，经历立项、规划审 批，拿到施工许可证开始开工建设，达到预售条件取得预 售许可证，施工同时同步开始预售，直至项目最终完工， 完成竣工验收和备案，最后交房入住。这才完成整个项目 商品房的开发过程。这个完整的过程短则三年，长则五六 年甚至更长，为了更好的理解房地独特的配比特点，我们 将项目开发全过程划分为三大阶段，从拿地开始到取得预 售许可证结束为第一阶段，前期无收入阶段。从开始预售 到完工为第二阶段，预售阶段。从完工到项目彻底清算完 成为第三阶段，完工清算阶段。 为了分析的简化，我们假定房地产公司开发的项目周期 三年，每个阶段为一年，三个阶段财税配比情况如下： 第一年为前期无收入阶段，尚未开始预售商品房，无收 入；项目成本已经开始发生，主要为土地成本、前期工程 费和建安成本，如开始融资，融资费用也计入成本，由于 成本发生的长周期，完工前无法同收入配比，只能计入资 产类科目开发成本；费用正常发生，但主要为管理费用， 财务费用忽略，销售费用暂无。