北京地王“尴尬症”地价冲高带不动周边房价.docxVIP

北京地王“尴尬症”地价冲高带不动周边房价 今年下半年以来，北京市土地市场陷入此起彼伏的地 王争霸战。从年初至今，北京市共诞生了 13 宗地王，地王成交的楼面地价已经全面超过商品房价格。 区域土地价值的提升，似乎应该给周边在售项目提供了 涨价利好条件。然而，据中国房地产报记者了解， 13 宗地王周边项目提价现象并未显现，除年初丰台区白盆窑地王带动 周边项目价格微涨外，仅有 11 月 13 日的通州台湖地王周边项目大幅提价，其他地王并没有带来区域房价变动。 地价涨 房价涨不动 今年 1 月 7 日，北京华润、首开、联新投资联合体在开 年就以 86.25 亿元的总价拿到了丰台区白盆窑地块，成为当 时的北京市新总价地王。 该项目楼面地价为 3.1 万元 / 平方米， 周边距离较近的西华府项目售价为 42000 元 / 平方米。且楼面 地价只是土地成本，加上建安成本、销售成本、利润才是最 终面市价格。业界一般认为，房价约等于楼面地价的 2 倍， 这意味着该地块所开发项目售价达到 60000 元/ 平方米才具 备盈利空间。 不过，西华府项目在丰台白盆窑地王产生之后，借该利好仅上调了 1000 元 / 平方米，此后的近一年时间里，随着北 京楼市量价齐升的行情，该项目的现售价才涨到了 49990 元 平方米。 自 2005 年至 2014 年，10 年时间里， 每年北京成交住宅 用地中楼面地价最高和溢价率最高的地块共 20 宗，其中 18 宗地块均已上市， 从拿地到首套签约的平均周期为 28 个月， 因此丰台区白盆窑地块如果在两年后入市， 售价 6 万元/平方 米并非没有可能。 但在 2015 年下半年所产生的地王就没有那么幸运，地王诞生虽然代表着土地成本的抬高，但区域内房价却显得波澜不惊。 在新年“第一炮” 以后，北京土地市场一度陷入沉寂期。上半年，北京土地市场成交 38 宗，金额为 685.3948 亿元，从规划建筑面积看，大约在 540 万平方米，其中住宅土地非常少，合计成交居住用地只有 271 万平方米，是最近三年同期住宅供地最少的一次。 在今年下半年，北京土地供应开始放量，房企抢地态势 愈演愈烈。 9 月份以来，几乎月月有地王、周周出地王，还出现同日双地王的局面。 9 月 2 日，朝阳区孙河北甸西村地块成为区域单价、总价双料地王，楼面地价到达 55000 元 / 平方米，预计项目售价将超过 10 万元 / 平方米，而周边在售项目财富城堡却一直保持着 55000 元/ 平方米的售价， 高端豪宅龙湖双珑原著 3700 万元 / 套的价格也纹丝未动。 9 月 8 日，朝阳东坝南区诞生区域单价地王，楼面地价 接近 5 万元 / 平方米，未来售价预期也在 10 万元 / 平方米区间。 但周边可参照项目利锦府一直是  59909  元 / 平方米，未见调整： 10 月  30 日、 11  月  2 日，丰台区南苑乡接连两个地块创下全 市总价第二、第三名，但周边的公园懿府项目开盘  40000  元 平方米的价格， 不但并未在地王产生后涨价， 在年底冲量时还略有价格松动。 “虽然地王产生代表着土地价值的提升，但一些地王周边原有项目的规划和定位并没有调整。这些项目所面对的客户群体和地王项目面对的客群存在着差异，因此不具备涨价条件。即使涨价，产品没有改变， 附加值没有提高的情况下，也不是现有客户能够接受的。 ”亚豪机构市场总监郭毅表示。 面粉贵过面包成常态 从成交地王的楼面地价来看，面粉贵过面包已成常态。 13 宗地王中， 10 宗地王的楼面地价均超过地块所在板块的 成交均价，部分地块甚至超过板块中高端在售项目的成交均 价。事实上，不仅是地王如此，下半年北京成交地块，楼面 地价超过周边项目均价已是常态，未来北京商品房市场也将 普遍“被豪宅化” 。 尽管土地的价值被日益推高，但水涨船高理论并没有得 到应验。直到 11 月 13 日，通州台湖地王出现后，这一现象 被打破。台湖地块楼面地价约为 3.8 万元 / 平方米。在地王诞 生的第二天，周边项目就已经酝酿调价。 紧邻台湖地块的润枫领尚项目原价27000 元 / 平方米，直 接将售价调整为 32000 元 / 平方米，每平方米上涨了 5000 元。 而旁边的高端项目泰禾拾景园更为夸张，由原来的 34000 元 / 平方米，调整到 6 万元 / 平方米，每平方米涨了 26000 元。 这两个项目的销售人员对中国房地产报记者解释： “涨价的原因就是周边拍出了新地王，证明这块区域价值已经得 到提升。”不过泰禾拾景园的销售人员坦言，涨价后看房客户确实有所减少。 郭毅认为，台湖板块个别项目提价并不代表主流。 “这两个项目前期销售比较好，有一些客户的积累。而且从房地 产营销惯例来看， 前期