定价方法与价格表制作分享讲解.pptVIP

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定价方法及价格表制作分享 关于房地产价格的思考 ? 一般商品定价的原则: 制造成本 + 营销费用 + 管理成本 + 行业规律利润 + 税费 = 销售价格 ? 房地产的价格是不是也都这样来的? ? 定什么样的价格才是最合理的? (我们都会遇到定高、定低的情况?) 本次分享的主要内容 价格报告撰写 定价方法 价格表制作 ? 定价是从客户的角度,精确衡量一个产品价值的过程 ? 定价是一种艺术,一种高风险的“赌博” 定价的定义 1 、 定价方法 企业目标 竞争格局 市场预测 项目定位 产品定价 定价的过程 1 、 定价方法 市场定价模式 ? 市场比较法 ? 租金还原法 ? 成本利润推算法 ? 同区域物业参考法 产品拟合度 ? 住宅物业 ? 商业物业比较通用的定价方法 ? 与展商心里的“算盘” ? 项目区域内无参考项目 1 、 定价方法 定价的方法 ? 自成一体,以我为主 ? 同期市场无任何产品可参考 市场比较法进行步骤 1 、筛选可比楼盘 2 、确定项目权重 根据与项目的竞争关系。评定指标: 1) 客户重叠程度 2 )和项目距离的远近 3 、各项目打分 五同法(同区域、同类型、同客户、同产品、同时段) 比准指标: 区位类:区域印象 / 发展前景 / 周边环境 / 交通规划 / 生活便 利性 规划设计指标类:项目规模 / 容积率 / 商业配套 / 车位数量 比 / 园 林规划 / 会所规划 / 梯户比 / 实用率 / 设备及设施 户型结构类:实用性 / 采光通风 / 赠送面积 / 户型创新 景观及视野:景观内容 / 景观面宽 品质展示类:建筑外观 / 园林效果 / 公共部分品质 / 物管形 象 / 项目品牌类:发展商品牌 / 专业团队 / 前期推广形象 4 、比准价形成 项目均价=∑权重 i ×均价 i × Px /Pi(i=a ~ d) 市场比较法 项目均价算法: 因素 项目 本项目 项目 a 项目 b 项目 c 项目 d 项目 Px pa pb pc pd 修正均价 ? 均价 a 均价 b 均价 c 均价 d 权重 ? a b c d 在售项目价格修正: 速度修正、时间修正 2 、 价格表的制定 价格表的制定过程 价格表制作过程 层差(竖向差)确定 折扣率及销售促销折算 价格表完成 价格验证 总体均价制定 最大朝向差确定 ? 价格制定考虑因素 : ? 项目整体位置 ? 临街面状况 ? 楼层状况 ? 与主力店关系 ? 铺面与交通关系 ? 铺位面积 ? 层高 ? 使用率 ? 进深比 2 、 价格表的制定 成表因素 ? 价格制定考虑因素 : ? 景观 ? 朝向 ? 视野 ? 户型结构 ? 采光 ? 面积大小 ? 通风 ? 噪音 住宅 商业 ? 单价形成 = 基准价 + 朝向差 + 层差 爬楼打分、 权重、最大 朝向差 跳差 2 、 价格表的制定 变量 X 朝向差 2 、 价格表的制定 ? 朝向差不会影响项目的均价,而是决定均价在同一平面上 的分布,对销售结果产生着直接的影响: – 均衡销售:尽量缩小朝向差; – 在销售前期消化部分难点单位(噪音、污染或其他特殊原 因):尽量拉大平面朝向差; 打分表的最要项目解析 2 、 价格表的制定 ? 最小值:合计分数的最小值; ? 最大值:合计分数的最大值; ? 差值:合计分数与最小值之间的差值; ? 最大差值:各差值得最大值,具有较为重要的意义,为最大朝向差值按 比例分配的依据; ? 差分值:差值 / 最大差值 ? 最大朝向差:同一平面上最好和最差的差; ? 最大朝向均差:最大朝向差除以最大差值; ? 打分朝向差:最大朝向均差乘以差分值; ? 基准值:价格标准值; ? 手动调差:根据对项目理解及其他情况对项目各栋价格作最后的调整; 楼体 低 层 内 庭 中 层 高 层 外 庭 远景 园景 15F 20F 内圈逐渐变窄 / 外圈逐渐开 扬 层差 2 、 价格表的制定 Ⅰ园景 : 高 - 中 - 低 高

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