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{各城市房地产}房地产市场战 略拓展研究 兰州市房地产市场战略投资研究 2013 年 12 月 目录 报告摘要 5 第一章兰州市城市总体概况 6 一、城市综述 6 二、城市历史 6 三、气候特征 6 四、城市历史 7 五、交通优势 7 六、多民族聚集地 7 第二章兰州市宏观经济分析 8 一、城市宏观经济 8 二、城市房地产与经济发展的关系 10 第三章兰州市产业政策分析 12 一、城市政策综述 12 二、城市政策及相关动态分析 12 第四章兰州市土地供求概况 19 一、经营性土地供应量 20 二、经营性土地成交量 21 三、经营性土地成交价格 22 1 、楼面地价23 2 、总价24 3 、溢价率25 四、成交结构 26 1 、板块分布情况26 2 、容积率27 第五章兰州市行业发展概况 28 一、行业发展相关动态分析 28 二、行业集中度 42 第六章兰州市土地市场交易情况44 一、在售项目 44 二、商品住宅供求走势 45 1 、年度走势45 2 、季度走势47 3 、月度走势48 三、交易价格 49 四、商品住宅成交结构 52 1 、面积段结构52 2 、价格结构52 3 、区域结构54 4 、成交TOP1055 第七章营销表现 57 一、综述 57 二、平面广告投放量 57 第八章兰州市房地产市场走向 62 一、政策预期 62 二、土地供需 64 1 、供应64 2 、成交65 三、市场走势 65 1 、商品住宅市场65 2 、商业市场66 3 、办公市场66 第九章兰州市房地产市场整体分析 67 一、区域数据 67 1 、西固板块67 2 、安宁板块67 3 、七里河板块68 4 、城关板块68 5 、黄河北板块68 6 、城东板块68 7 、雁滩板块69 二、整体分析 69 报告摘要 城市投资战略主要有城市发展空间、公司目标和内部环境等相关考量要素，本次报告暂不 考虑对公司目标和内部环境进行综合分析，主要基于城市发展空间的角度，在没有实地调研的 情况下，仅从整体上对兰州市的宏观经济、土地市场、商品房市场、竞争对手、政府资源、城 市规划等相关方面进行综合评价，重点对兰州城区进行分析研究，判定兰州房地产市场战略投 资策略，简要分析如下： 兰州主城的西固、安宁、七里河、城关、城东、黄河北、雁滩七区中，西固区是最为特殊的一 个区，曾经提起西固，首先会联想到的便是 “工业城”“远离市区”等等，而随着近年来大兰 州概念的不断渗透与深入，西固版块的发展前景也渐渐被更多的人重视了起来。政府的引导， 大面积的城中村改造以及西固版块本身可自成一体的发展优势，让今天的西固已然成为一个有 巨大潜质的版块。以西固人家、天庆国际新城和恒利沃德小镇为代表的品质楼盘不断崛起让人 眼前为之一亮，西固房地产已经从家属院模式到品质居所进行了一个大踏步的迈升 板块典型项目包括西固人家、中鹏玥园、银泰逸翠园、西固百合苑等。目前板块值得关注的楼 盘主要为恒利沃德小镇、中天嘉苑、天庆国际新城、鸿安国际广场、重邦康城、玫瑰小镇等。 第一章兰州市城市总体概况 一、城市综述 兰州是甘肃省的省会，地处大西北处于 “座中四连”的独特位置。市区南北群山对峙，东 西黄河穿城而过，城市南北依山傍水而建，呈狭长山谷地形。全市现辖城关（中心城区）、七 里河、西固、安宁、红古 5 个区和永登，榆中、皋兰 3 个县。土地面积为 13085.6 平方公里， 户籍人口 322 万，常住人口 361.18 万人，其中建成区内非农业常住人口 261 万人，外来流动 人口 50 余万。全市有汉、回、满、东乡、藏、蒙、土家等 36 个民族，少数民族人口占总人口 占3.6％。 二、城市历史 兰州，始建于公元前 86 年。据记载，因初次在这里筑城时挖出金子，故取名金城，还有 一种说法是依据 “金城汤池”的典故，喻其坚固。两汉、魏晋时在此设置金城县。十六国前凉 时又移金城郡治于此。隋开皇三年（公元 583 年），隋文帝废郡置州，在此设立兰州总管府， “兰州”之称，始见于史册。后来虽然州、郡数次易名，但兰州的建置沿革基本固定下来，相 沿至今。 三、气候特征 兰州市市区南北，群山环抱，东西黄河穿流而过，枕山带河，依山傍水，平均海拔 1500 米，具有盆地城市的特征。兰州地处内陆，大陆性季风气候明显，特点是四季分明，降水少， 日照多，光能潜力大，气候干燥，昼夜温差大，年日照时数为2600 小时，无霜期为 180 天， 年平均降水