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江阴项目投资建议书 中航巨恒（北京）房地产经纪有限公司 2009年12月25日 第一部分 项目宏观环境分析 第二部分 项目区域环境分析 第三部分 项目地块分析 第四部分 项目竞争楼盘和竞争对手分析 第五部分 项目初步定位 第六部分 项目开发方案策划 第七部分 项目财务分析 第八部分总结与建议 至上海 处床金聽京处冷金眾flCHANOSHU 至上海 处床金聽京处冷金眾fl CHANOSHU ING HIGH WAY 上為SHANGHAI 第一部分项目宏观环境分析 一、江阴市概况 1、地理区位 江阴市地处苏锡常“金三角”几何中心。北枕长江，南近太湖，东 接常熟、张家港，西连常州，交通便捷，历来为大江南北的重要交通枢 纽和江海联运、江河换装的天然良港。 I3X 公 更 JIANG YIN IO SHANGHAI 1MKM I3K公 9 TO NANJING 138KM 叱 更 TO SUZHOU 80KM 38公 IP TOWUXI 38KM NAN TONO 矚玄、 MAMJMG *卅、 chanozhoN YANGTZE RIVER WUXI 假朋 ■事■帶 MUNWO RAHWAY ja SUZHOU TAIHU LAKE 2、区划面积 江阴市辖有13个镇，3个街道办事处，市政府所在地在澄江街道。 江阴市总面积987. 5平方公里，其中长江水面56. 7平方公里，沿江深 水岸线长达35公里，城市建成区面积52. 39平方公里。2008年末全市 户籍总人口 120万人，其中市区人口约55万。 3、经济民生 第三产业产值及其比重2004-2008年江阴市GDP及增长率2008年2007年亡士2006 年 3 第三产业产值及其比重 2004-2008年江阴市GDP及增长率 2008年 2007年亡士 2006 年 3 2004年盈 ■558 □比亜 I口第三产值I 城乡人均储蓄余额及增长率 0 100 200 300 400 500 600 城镇居民人均可支配收入及增长率 2008年，江阴市实现地区生产总值1530亿元，比上年增长15%, 其中第三产业实现产值558亿元，占总产值的37%。城镇居民人均可支 配收入24214元，增长13%,城乡居民人均储蓄存款余额40993元。 4、城市建设 2008年，江阴市完成中心城区四大片区规划研究、市域产业、空间 管制、历史文化名城保护和一批专项规划。徐霞客大道建成通车，完成 澄杨路改造工程，芙蓉大道西段、长山大道南段和暨南大道一期工程按 计划实施。城市客厅天华轴线景观通道基本建成，体育屮心二期主体封 顶。徐霞客旅游文化博览园、赞园开园，澄江福地商旅、兴国公园配套 项冃建设进展顺利。 5、城市规划 江阴市城市总体规划(2002-2020)将江阴市城市定位为现代化的 工业港口城市，交通枢纽，历史文化名城。未来江阴市城市主要向西、 向南发展，完善东北，构建一城四区即中心城区、澄东片区、澄西片区、 长泾片区、青阳片区，七大居住片区的富有特色的现代化滨江城市。 1.1IV ■==二S冒 0SSSZ1tAevea ct ex 1. 1 IV ■ ==二 S冒 0 SSS Z1 tAevea ct ex 江阴市作为临型工业城市，地处长三角都市圈，交通方便，区位优 势明显；经济竞争力连续多年位列全国县域第一，居民收入高，藏富于 民；随着城市化进程加快，城市基础设施日益完善，2020年江阴将形成 拥有百万城镇人口的现代化滨江城市，成为长三角核心都市圈的重要一 级。 二、江阴房地产市场概况 1、房地产发展阶段 GDP增速与房地产 萎缩 停滞 稳定发展 高速发展 GDP年增长率 4% 5% 8% 根拯库兹涅茨在《各国的经济增长》旳理论，江阴帀连续多年宏观 经济增长达到并超过15%,房地产业应处于高速发展阶段。 人均居住而积 2004-2009年江阴市人均居住面积 一般认为人均居住面积在达到30-35平方米之前，城镇居民将保持 旺盛的居住需求。2008年江阴市城镇人均居住面积为35. 4平方米，未 来城镇住房需求以改善性需求和投资性需求为主。 2、房地产发展概况 土地出让市场分析 2008-2009年江阴市经营性用地出让情况 单位;平方米 2008 年 2009 年 1-11 月 合计 总出让土地面积 1,154, 046. 00 2, 946, 081.00 4, 100, 127.00 其中：商业用地血积 522, 476. 78 782, 659. 00 1,305, 135. 78 住宅用地面积 623,401. 50 2, 164,422. 00 2, 787,823. 50 公共交通分摊血积 8, 167. 72 总规划建筑面积 1, 755, 447. 16 5,444, 181.05 7, 19