房产经纪行业发展专题报告.docx

? ? ? ? ? ? ? 房产经纪行业发展专题报告 贝壳如何改变了行业的博弈模型 ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ? ?  如何看待房地产中介行业的增长空间 房地产中介服务，指在房地产开发销售环节中，提供咨询、经纪、评估 等各项综合性服务的总称。广义来看，包括了二手房中介及新房中介两 个细分行业，其中二手房中介服务主要包括了二手房的交易和出租，新 房中介业务则包括了代理销售和渠道分销两类常见的服务模式。 我们先从二手房市场着手，从当前市场环境来看，存量房市场是一个潜 在规模较大的行业，但行业并不成熟，头部公司市场占有率低、经营效 率较低、中介费率恶性竞争、经纪人高流动率等问题在行业中十分常见。 长期来看，伴随着房地产行业整体城镇化率进程达到平台期，存量房市 场不断扩大，更多的城市存量房交易占比超过新房。目前市场集中度相 对分散的竞争格局下，伴随着技术的进步以及商业模式的革新，优质的 经纪服务机构将扭转无序的竞争格局，通过商业模式的不断创新，建立 自身的竞争壁垒，不断扩大市场占有率。 从简单的商业模式上来看，二手房经纪业务收入主要有交易量及佣金率 也就是中介费比例决定，总二手房交易额体现了行业整体的规模，而市 场平均的佣金率则体现了行业整体的经营效率。而交易量方面，则可以 从全市场整体的存量住宅总量、套均价格、二手房的流通率及市占率这 样几个维度进行拆分。 存量住宅规模：竣工持续增长推升存量市场总量 中国新房市场经过多年的快速发展，销售面积增速已经从快速增长区间 逐渐进入稳健增长阶段，而自 2015 年后，开发商开启快周转模式，加 速拿地到销售后，商品房销售套数与竣工套数之差持续扩大，中短期来 看，已售未竣工项目将迎来集中交付期，带来存量住宅的持续增长。 2015 年后，年新房销售套数持续增长，2016 年至 2019 年，年成交套 数在 1300 万套上下。竣工方面则持续回落，2016 年全年商品房竣工套 数 746 万套，2019 年竣工 645 万套。 从长期角度来看，2016 年，户籍人口人均居住面积 36.6 平方米，中国 总人口 13.83 亿，户籍人口城镇化率 41.2%，对应总住房面积 =13.83*41.2%*36.6=208.55 亿平方米。我们按照国务院发布《国家人口 发展规划（2016—2030 年）》作为预测基础，从人口结构的角度粗略估 算房地产住房总量需求。 假定人口总量在 2030 年达到 14.5 亿，常住人口城战化率达到 70%，户 籍人口城镇化率按照卫计委估算提升至 60%左右，对应城镇户籍人口 =14.5*60%=8.7 亿人。按照人均住房面积增长趋势，预计 2030 年人均 居住面积约 48.9 平方米，考虑到得房率的因素，目前普遍得房率在 75% 上下，相对于发达国家，按照套内面积计算的人均居住面积仍旧不高。 因此，8.7 亿城镇人口带来潜在的购房需求约 8.7*48.9=425.43 亿方，对 应每年增长约 15.49 亿平方米，年复合增速 5.2%左右。这其中包括了两 方面的需求增量，其一为城镇化率提升带来的新增城镇人口的住房需求， 其二为住房条件改善需求带来的人均住房面积提升。 中长期来看，按照 400 亿左右的潜在住房需求，2019 年全国商品住宅 销售均价 9287 元每平方米。我们保守估计，如果全国住宅销售均价到 2030 年维持在 10000 元每平方米左右，按照 400 亿平的存量住宅空间 计算，全国存量住宅市场价值在 400 万亿左右。 二手房流通率：国际对比，中国流通率相对较低 根据贝壳招股书，中国二手房市场流通率目前仍旧较低水平，2019 年二 手房流通率为 1.1%，国际横向对比来看，相比来看，远低于发达国家二手房流通率水平。相比美国 3.8%的流通率，提升空间较大。 受制于多方面原因，我国不同城市二手房流通率呈现明显分化，一线城 市流通率较高而三四线小城市房地产市场仍旧以新房市场为主，二手房 流通率较低。2015 年，北上广深四个一线城市二手房流通率分别为 2.4%、 3.1%、0.9%及 2%。 我们认为，二手房流通率持续提升是一个必然过程，城镇化率较高的东 部地区，部分城市房地产市场已经进入存量房交易为主导阶段，根据贝 壳招股书，2019 年 19 个城市存量房市场交易规模超过新房市场，其中 北京二手房交易套数占总房地产成交套数的 69.3%。我们预计，伴随着 城镇化率不断提升，以及新房的不断竣工交付提升了整体市场的住房自 有率，二手房市场交易量将在更多城市超过新房市场交易规模。 根据贝壳招股书预计，到 2024 年，存量二手房成交额预计将达到 12 万 亿左右，占总房地产交易规模的的 39%，成交额占比不断提