合肥市中兴西湖花园三期商铺营销推广总案.docxVIP

中兴西湖花园三期商铺 09 年价格体系及营销推广总案 明亮博远 中兴西湖花园项目组 2008-12-19 一、当前的市场形势 ——合肥楼市新突破口：商铺营销。 众多开发商调整营销策略以商铺主打市场。 近日，在合肥楼市 在低迷 期，住宅 售不景气的情况下，众多开 商 整 策略以商 主打市 ，众多楼 目不 而 同的推出了街 的 售或者是准 推商 ，尤其在年底 个 段的 候。 “商 —永升于 第一 富” 、“全生活体 街”、“安大 北 最后的掘金商机” 、“精品旺 火 ，黄金投 方案园您百万 富梦，日 千金早 多得”??越来越多的有关商 的宣 广 告 入消 者的眼球。但受“ 不 跌”等心理因素 合作用，多数 房群体 生 重的 望情 ，投 者的信心更是不足，而一 再出台的宏 控政策也尚未 起效， 国内楼市 状与合肥市 分析，我 目前乃至今后一段 内合肥房地 形 体 低迷，但未来仍有望平 展。所以， 避开同比 争，我 避开年底 一 段， 在 09 年初推出三期商 。但要取得 市 我 必 有直面地 “熊市”的良好心 ，同 必 借力取一些非常 手段，才能最大化刺激成交。 合本案的 情况，当前下 段的推广需从“ 振 投 客 信心 +着眼于 品本身 +直接力度折扣 ”入手展开。 二、明确我们要推出的产品 ——中兴西湖花园三期， 6 栋楼的底商，共 43 套，面积区间 36.91-334.49m 2。 ※ 产品明细 期 段 三期 总量 底商位置 1#楼 8#楼 17#楼 23#楼 24#楼 25#楼 6 栋 体 量 4 间 3 间 8 间 8 间 8 间 12 间 43 层 数 1 层 层高 3.8-4.2 米 面积区间 36.91-334.49 平米 主力面积区间 70-120 平米之间 总面积 5232.74 平米 ※ 产品分析 优势 ☆ 新站核心财富：地处新站版块核心位置的旺盛商业区，项目紧临城市主干道，商机围绕，商业氛围浓厚。 ☆ 强大消费群体：背倚逾 15 万方“中兴西湖花园”大型社区，小区入住率在逐步提高，必然将带动小区商业的发展和提高。 ☆ 现铺即买即赚： 36.91-334.49 平米黄金旺铺均已准现房，即买即收益，相对与期房来说更具竞争力。 ☆ 升值潜力巨大：区域发展势头强劲，板块升值空间巨大。 ☆ 临街临财富：整个商铺成 L 布局紧临街道，不仅能享受社区住宅业主的日常生活消费，也能辐射到社区外部客户的消费力。 ☆ 在现有的比较成熟的大型住宅小区内，切原一、二期门面的经营状况表现良好，给投资者信心。 ☆ 从体量来看本次只推出 43 套商铺，排除市场不利因素，资金回笼压力相对较小。 劣势 ☆ 项目规划为单层单边沿街商业且数量少，同潜在的竞争对手相比处于规模效益中的劣势，不易形成街铺的浓厚商业氛围。 ☆ 部分存在面积较大， 100 平米以上较多，还有少量 200-300 的大面积，总价较高。进深过长，部分商铺达 20 米，商用价值不高。 ☆ 项目周边尤其是瑶海路的商铺经营不乐观，从经营情况来看，投资回报率不高； ☆ 项目周边尚未形成整体商业氛围。 ☆ 本案周围商铺供应量过多，面临商业过剩威胁，经营和投资户信心不足，持币观望心态严重。 ※ 产品卖点梳理 新站核心财富 地处车站商圈，直击新站财富核心！ 强大消费群体 背倚逾 15 万方中兴西湖花园成熟社区，消费力鼎沸！ 现铺即买即赚 36-334m2 黄金旺铺准现房，即刻购买、即刻使用、即刻收益 ! 临街临财富 商铺成 L 布局紧临街道，社区内业主生活消费和社区外部消费双重享受。 升值潜力巨大 区域发展势头强劲，板块升值空间巨大，投资宝地钱景无限，实现稳健财富增值! 总结：本案拥有的优势非常有限，而且缺乏差异性，难以在竞争中脱颖而出。只有通过资源的优化，强化“社区经济” “临街现铺”等亮点，在营销推广上，扬长避短，尽可能放大三期产品特有的优势卖点，规避劣势。 三、本案周边竞争楼盘商铺及当前销售情况 ——周边在售存量较多，竞争份额大，当前销售全线飘绿。 调研日期： 2008 年 12 月 16 日 项目名称 信达 格兰云天 康城 水云间 晨阳 世纪城 巴黎 春天 升辉 香江街 华府 竹丝苑 阳光汇景 中环  总体量 剩余 均价 / 价格范围 当前销售 近期营 面积范围及层 客户投资经 商铺经营 调研现 体量 优惠 销活动 高 营情况 业态 场情况 101 套 66 套 7600/7000-8000 元 / 付款 99/98 无 70— 90 平方米 1： 1 无限制 5 组 / 天 6116 平方米 3654 平方米 ㎡ 折 /3.9 米 64 套 46 套 7500/7400-8500 元 / 无 无 70— 110 平方