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基于对金融支持非高端住房制度的探讨 （作者 :___________单位 : ___________ 邮编 : ___________ ） 论文关键词 : 住房制度 ?鸦非高端客户 ?鸦金融政策 论文摘 要: 如何解决好城市弱势群体的住房问题 , 一直是各国比较重视的问题本文结合我国目前城市弱势群体的住房供给现 , 从方法政策金融服务等方面 , 对完善金融业支持非高端住房制度做出了详尽分析 一非高端住房制度现状 我国从 1992 年开始的城镇住房制度改革已经基本上实现了由福利分房向住房货币化商品化市场化的转变 ,1998 年以来 , 房地产金融的介入进一步推进了我国房地产市场化进程住宅是一种此较 特殊的商品作为一种普通的商品 , 住房还是社会每一个人的生活必需品而在住宅价格快速增长， 价格与居民购买力之间存在较大差距的情 况下 , 必然会出现部分中低收入群体无力购买住房等情况为此 , 政府必须采取适当措施保障这些弱势群体基本的居住需求 从天津市的实际情况看 , 为改善和解决中低收入群体的住 房问题 , 目前已经建立起廉租住房经济租赁住房和经济适用住房等三 项非高端住房保障体系并取得了一定的成效截至 2006 年 6 月, 已建成廉租房 7248 套, 面积 48 万平方米 ?鸦收集经济租赁房 2118 套, 面积 14.5 万平方米 ?鸦建成经济适用房 19223 套 , 面积 165.16 万平方米今年计划开工建设经济适用住房 260 万平方米 , 预计年内竣工 140 万平 方米 , 对保障天津市弱势群体居住权的实现起到了一定的作用但是 , 在上述三种非高端住房保障体系的建设与使用过程中也出现许多新 的问题如政策的覆盖面过于狭窄，只针对“拆迁户”且房源供给相对不足 , 即便是供应量相对最大的经济适用房的竣工面积也只占同期全部商品住宅销售面积的十分之一 , 远不能满足全市中低收入者的购房需求等其中关键的问题是资金来源渠道单一由于房地产业属于资金密集型行业 , 因此要想在公平平等的前提下实现“居者有其屋”的目 , 就需要以调整住房供求结构为宗旨 , 在完善非高端住房制度的同时, 加大非高端住房建设规模 , 满足其建设资金及居民购房资金的需求据调查 , 当前非高端住房融资大都源于财政 , 金融机构在此领域暂时还没有发挥实质性的作用针对此种情况 , 有必要加强和利用金融工具, 特别是在当前房价居高不下且与普通居民实际购买力之间存在较大差距的条件下 , 更多地利用金融创新，将相对僵化的政府直接主导型融资方式转化为相对灵活的政府引导下的商业化运作模式显得尤 为重要 二金融支持非高端住房建设的途径 住房金融政策是政府调控住房市场的重要手段之一在当 前我国住房领域的建设资金主要来自银行贷款的情况下 , 住房金融制 度会深刻地影响着政府住房政策目标的实现因此 , 我们应在效率原则 ( 包括垂直效率水平效率和运作效率 ) 公平原则 ( 包括施政对象之间的 横向公平原则与纵向公平原则 , 也包括施政对象和非施政对象之间的主权平衡原则 ) 及稳定原则等三项原则的指导之下 , 有序运作充分竞 争丰富产品共担风险市场联动各司其职有效调控有度监管兼顾各方 , 最终实现人民居住水平的提高和环境质量的改善 , 达到经济和社会和谐发展的总体目标 ( 一) 房地产开发建设领域应采取的措施 由政策性银行 ( 如国家开发银行 ) 向廉租房经济廉租房 经济适用房及普通小户型住房项目的建设提供低息开发贷款 , 以降低项目成本 , 进而降低房屋售价 , 达到弱势群体能够接受的水平 以商业银行为主体向保障性住房及普通小户型住房项 目的建设提供贴息开发贷款财政部门应根据具体项目的实际情况 , 向发放此类贷款的商业银行提供不同比例的贷款贴息以保证商业银行 的利息收入不受损失 进一步完善二手房市场按揭贷款体系 , 满足弱势群体对二手住房的需求对于弱势群体及低收入阶层来说 , 以价格相对较低的 小户型住宅为主体的二手房市场无疑更适合他们的支付能力, 但目前 二手房市场的不规范性限制了二手房贷款市场的进一步发展今后 , 应进一步建立和完善评估机构及评估标准 , 尤其是二手房的评估标准 , 要尽快制定各种有效的实施细则 ?押一是房地产管理部门要建立和完善房地产估价机构及注册房地产估价师的信用档案 ?鸦二是商业银行要加强对已抵押房地产市场价格变化的监测 , 及时掌握抵押价值的变 化情况 ?鸦三是房地产管理部门应定期对房地产评估报告进行抽检 , 对有高估或低估等行为的房地产估价机构及注册房地产估价师 , 要进行相应的查处 , 将查处结果记入其信用档案并向社会公示 ( 二) 消费领域应采取的住房金融政策 政府部门要根据贷款发放金额对商业银行给予一定的奖励和补贴由于弱势群体由于经济基础较