基准地价系数修正法.docxVIP

房地产投资增势趋缓。 1 季度，商品房销售额亿元；商品房销售 面积万平方米。 B、基准地价系数修正法： 基准地价成果及内涵 基准地价的依据是《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价评估工作成 果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》 ,基准地价的内涵为各土地级别区域内“五通一平” （即通路、给水、排水、通电、通讯、场地平整）的土地开发程度下，平均容积率为下，法定最高出让年限的商业、住宅用途的完整土地使用权的单位土地面积（或单位建筑面积分摊）的平均价格。估价期日为 2004 年 1 月 1 日。 根据《城镇土地估价规程》 与《佛山市高明区城区城市土地定级与基准地价 评估工作成果报告》与《佛山市高明区荷城街道住宅用地区片及区片地价图》 。 其基准地价系数修正法评估宗地地价的计算公式为： 待估宗地价值 =Pzg=[Pss×（ 1+∑K）×∏ O×∏ S+F]× S，其中： Pzg—为待估宗地地价 Pss—为待估宗地对应的区片（段）地价 ∑ K—为待估宗地所有地价区位影响因素总修正值 O—为待估宗地其他因素修正系数的累乘（包括：容积率、使用年期、建筑密度、楼层） S—为待估宗地的个别修正系数的累乘（包括：宗地面积、宗地形状、建筑物朝向、临街进深、临街宽度、宗地自身深度、商服繁华度） F—开发程度修正 S—宗地土地面积 具体测算如下： 基准地价取定： 根据《佛山市高明区城区土地定级与基准地价评估工作成果报告》、《佛山市高明区富湾镇城镇土地基准地价评估成果报告》 与《佛山市高明区荷城街道富湾商业、住宅用地级别基准地价图》 ，评估对象地处佛山市高明区荷城街道沧江路以南、文化馆以西，属二级商业、一级住宅用地，商业基准地价（地面）取定为元 / 平方米；住宅基准地价（地面）取定为元 / 平方米。 1）宗地全部影响地价因素总修正值取定： 待估宗地位于佛山市高明区荷城街道沧江路以南、 文化馆以西， 附近为村屋住宅、 商铺，周边有市场、 邮局、医院、银行储畜所、学校等商业、生活配套设施，距墟镇商服中心近，商业集聚规模较 好，经城市主干道可通火车站和机场，交通较便利。待估宗地绿化覆盖率一般，自然景观较优，基本无污染物；待估宗地临沧江路，形状、面积规则，对土地利用无不良影响。故商业部分系数取定为 25%；住宅部分系数取定为 16%（该系数的取定详见 《因素条件及对估价对象的影响程度修正说明表》 （表 3、表 6）。 表 4 一级住宅用地基准地价修正系数表 因素 权重 因子 权重 优 较优 一般 较劣 劣 商服繁华度 距商服中心 0 － － 临道路状况 0 － － 交通条件 距长途汽车站状况 0 － － 距中学状况 0 － － 距小学状况 0 － － 基本设施 距医院状况 0 － － 距市场状况 0 － － 排水状况 0 － － 人文环境 0 － － 综合环境 环境质量 0 － － 临江景观视野 0 － － 绿地覆盖度 0 － － 土地利用限制 0 － － 规划条件 周围土地规划用途 0 － － 合 计 -- 0 － － 表 5 一级住宅用地基准地价修正系数条件指标说明表 因素 因子 优 较优 一般 较劣 劣 商服繁华度 距商服中心 800 米 800 ～1000 米 1000～1200 米 1200～ 1400 米 1400 米 混合型主干 支路 临道路状况 混合型次干道 交通型主干道 不临路 交通条件 道 交通型次干道 距长途汽车站状况 400 米 400 ～600 米 600～800 米 800 ～1000 米 1000 米 距中学状况 150 米 150～ 500 米 500～800 米 800 ～ 1200 米 1200 米 距小学状况 100 米 100 ～400 米 400～600 米 600～ 800 米 800 米 距医院状况 100 米 100 ～400 米 400～600 米 600～ 800 米 800 米 基本设施 距市场状况 100 米 100～ 200 米 200～300 米 300～ 400 米 400 米 排水好，长年 排水较好，长年 排水一般，较少 排水较差，较长时 排水很差， 长 排水状况 无积水 基本无积水 时间有积水 间有积水 年有积水 人 口 密 度 适 人口密度较大， 人口密度一般， 人口密度过大较或 人员素质低， 中，人员素质 人员素质较高， 人员素质中等， 过小，人员素质较 人文环境 治安等综合 高，治安等综 治安等综合环境 治 安 等 综 合 环 低，治安等综合环 环境差 合环境好 较好 境一般 境较差 综合环境 环境质量 无污染 基本无污染 轻度污染 污染较严重 严重污染 不 受 灾 害 影 基本不受灾害影 灾 害 影 响 程 极 受到一定程度的灾 灾害影响严 自然灾害危害 响 响