深圳房地产市场发展研究应用报告.docx

深圳房地产市场发展研究汇报 3 深圳房地产市场发展研究汇报 3月25日 目录 TOC \o 1-2 \h \z \u 摘要 2 一、 经济环境：深圳经济稳中趋升、逐步向好 5 二、 政策环境：地方政策分化显著，热点城市调控升级 12 1. 全国政策：年末中央数次表态抑制资产泡沫防范金融风险 12 2. 深圳政策：“限购限贷升级”，驱使市场回归理性 15 三、 市场分析：住宅市场量跌价升，商办供大于求 17 1. 商品房市场：商品房销售均价上涨，整体同比上涨50.4% 17 2. 住宅市场：整年量跌价升，刚需为市场主力 20 四、 二手房市场：成交量大幅回落，价格指数整年连续攀升 49 五、 土地市场：量涨价跌，出让金总额同比大幅增加 51 1. 土地价格：成交楼面均价大幅上涨，平均溢价率为24% 51 2. 土地成交：成交量上涨，住宅用地成交量涨幅最大 52 3. 土地推出：土地推出量上涨，商办用地推出量激增 54 4. 土地出让金：土地出让金大幅增加，住宅、商业/办公用地出让金增幅超出100% 55 六、 开发企业：龙头房企市场集中度回暖，拿地大增 57 1. 市场份额：龙头房企销售额大幅上升，市场拥有率小幅下调 57 2. 拿地情况：销售前十开发企业拿地面积、金额均大幅增加 62 七、 市场展望：“市场增速放缓，深圳房价或将趋于理性 63 1. 政策趋势：去库存、稳发展、防风险”相关政策有望加大 63 2. 房产市场：增速放慢，房价上涨幅度减小并趋于理性 63 3. 土地市场：城市分化加剧，热点城市地王频出，三四线土地市场遇冷 64 4. 企业表现：拓展域外市场、顺应市场改变，分化市场需求 65 研究主持：中国指数研究院 中国房地产指数系统 数据支持：CREIS中指数据， 摘要 宏观环境：整体经济稳中有进，因城施策严控市场风险 ，初步核实并经广东省统计局核定，全市生产总值为19492.60亿元，整年GDP增速为9.0%，增幅分别比全国和全省高2.3和1.5个百分点，整体经济稳中有进。整年全市居民消费价格总水平（CPI）同比上涨2.4%，涨幅较上年提升0.2个百分点；整年全市固定资产投资4078.16亿元，增加23.6%，增速创自1999年以来连续新高。 ，中央从供需两端频频出台调控政策，由松趋紧，因城施策严控市场风险；地方主动响应中央政策号召，经过一系列政策有序消化房地产库存，处理区域性、结构性问题。就深圳来看，政策从供给端发力，“3.25”“10.4”新政连续收紧购房资格，抑制投机性需求，防范风险；驱使市场回归理性。 市场分析：住宅市场量跌价升，商办供大于求 总体表现：商品房销售均价上涨，涨幅略缩小 深圳房产市场延续了末火热态势，伴随调控政策出台，市场逐步趋于稳定。价格方面：，商品房整体市场均价大幅上涨50.4%，商品住宅成交均价同比上涨59.9%，商业用房及办公楼均价分别同比上涨13.4%、24.8%。需求方面：，深圳住宅、写字楼、商业用房销售面积分别为417.93万平方米、30.5万平方米、67.05万平方米，三者同比分别大幅降低37.2%和42.3%、29.5%。供给方面：住宅、办公楼和商业用房新批上市面积较分别下降38.9%、26.8%和4.8%。供求对比来看：深圳商品住宅供给量大幅降低38.9%；写字楼、商业用房供过于求现象显著，库存仍在较高水平；。二手房市场：二手房整年成交量大幅回落，价格指数整年连续攀升。 产品形态：中小户型仍是市场主力，中等户型供求基础平衡，小户型过于求 需求：中小户型继续热销，大户型微幅上涨，其中80-100平米中等面积户型成交量占市场总体比重为54.2%，市场份额有所降低。供给：80平米以下小户型占比显著提升，100平米以上户型占比下降。供求对比：除140平米以上户型呈供不应求之势、80平米以下户型供过于求之势外，其它各户型供求均相对平衡。 不一样区域：福田区成交均价居首，六区仅南山区成交量同比增加，宝安区成交量居首，龙岗区供给量居六区首位 价格方面：福田、罗湖、南山、盐田、宝安和龙岗六区商品住宅成交均价上涨，其中，龙岗区涨幅最大为59.70%。成交方面：各区域中龙岗和宝安成交量最大，其中龙岗区及宝安区占比均下降，南山区占比较提升8.8个百分点。供给方面：龙岗和宝安住宅供给量累计占比仍在8成左右，南山区占比上升，罗湖及盐田占比均下滑。供求对比方面：仅龙岗区展现供过于求态势之外，其它区域均呈供不应求趋势