筹建商业管理公司税务筹划专项方案.docxVIP

扬州企业筹建商业管理企业税务计划方案 概念： 商业综合体基础概念是：“商业综合体是以商业购物活动为基础内容或基础内容之一，结合办公、公寓、酒店、交通、文化、娱乐等若干功效组成、多功效、内容组织有机、满足现代城市高度集约化、高情感要求城市局部相对完整建筑实体环境，它是城市整体网络有机延续部分。” 二、经营期间应交税费种类： 1、(1)提供不动产租赁，税率11%； (2)提供现代服务业服务，税率6%； 2、增值税附加：按应缴纳增值税额12%； 3、印花税：按租金收入0.1%； 4、房产税：是以房屋为征税对象，对产权全部些人就其房屋原值或租金收入征收一个财产税。自行新建房屋用于生产经营，从建成之次月起缴纳房产税， 出租房产，自交付出租房产次月起缴纳房产税。房产税计算分从价计征和从租计征两种，从租计征税负重，从价计征税负轻。具体要求以下： 4.1 《房产税暂行条例》第三条： 房产税依据房产原值一次性减除１０％至３０％后余值计算缴纳。具体减除幅度，由省、自治区、直辖市人民政府要求。依据《江苏省房产税暂行条例施行细则》，本省房产税依据房产原值一次扣除百分之三十后余值计算缴纳。没有房产原值作为依据，由房产所在地税务机关参考同类房产核定。房产出租，以房产租金收入为房产税计税依据。 4.2 《房产税暂行条例》第四条：房产税税率，依据房产余值计算缴纳，税率为1.2％；依据房产租金收入计算缴纳，税率为12％。 4.3 《房产税施行细则》第四条 房产税税额计算公式以下： 4.3.1 以房产原值为计税依据，整年应纳税额＝房产原值×（1-30％）×1.2％； 4.3.2 以租金收入为计税依据，整年应纳税额＝整年租金收入×12％。 5、所得税：按企业利润交纳25%企业所得税。 6、土地使用税： 以在城市、县城、建制镇和工矿区范围内土地为征税对象，以实际占用土地面积为计税依据，按要求税额对使用土地单位和个人征收。其税额标准按大城市、中等城市、小城市和县城、建制镇、工矿区分别确定，在每平方米2元至25元之间。土地使用税按年计算、分期缴纳。租赁房产土地使用税按租赁房产占用土地使用面积征收。 6.1依据扬府办发（）27号《市政府办公室相关调整扬州市城镇土地使用税额标准通知》，扬州文昌中心项目为二等土地，每平方米土地使用税税额为12.00元。 三、纳税计划思绪： 从以上自营物业税费负担情况分析能够看出，自营物业税费负担关键来自房产税和企业所得税，所以我们计划思绪关键从降低这两个税种负担出发考虑。 1、改出租为转租计划 1.1组建商业管理企业可实现房产税纳税人资格优化。 1.2政策依据：《中国房产税暂行条例》第二条要求，房产税由产权全部些人缴纳。组建商管企业只是管理机构而不是产权全部些人，所以不存在房产税纳税义务。 1.3假设：直接租赁租金H=100万元，转租第一道租金为M，增值税及附加：11%*（1+12%）=12.32% (1)资产企业---（100万）---租户 (2)资产企业---（M）---商业运行企业---（100万）---租户 即有：100*（12.42%+12%）=M*（12.42%+12%）+100*12.42% 24.42=24.42%*M+12.42 24.42%M=12 M=49.14 经过以上计算可知：转租赁时当第一道租金占总租金百分比达成49.14%时，两种方法税负相等，也就是说转租赁时第一道租金百分比最大不能超出49.14%，不然适得其反，原因是转租赁时第一道租金多交了一道12.42%税金。 1.4 税务风险： 1.4.1 本例资产企业将房产出租给商业运行企业应该根据正常交易价格收取租金，假如资产企业为了降低税收负担，向商业运行企业收取租金显著偏低且无正当理由，主管税务机关有权依据《税收征管法》等相关要求进行调整。 1.4.2商业运行企业经过转租行为取得了最少50.86万元利润，假如商业运行企业没有足够成本费用冲抵利润，就要按利润缴纳25%企业所得税。 1.4.3因为房屋产权人和商业管理企业是关联企业，她们之间出租行为是关联交易，肯定要受到税务机关房屋出租最低租金计税价格制约，即使当地税务机关没有这个标准，税务机关肯定也要进行对应调整，这种方案就不一定会成功，还会带来了很大不确定性风险。 2、改变租金收取方法计划 2.1将租金收取方法变为租金加管理费组合收取方法，实现纳税基数优化。 2.2 政策依据：《中国房产税暂行条例》要求，房产税是对产权全部些人就其房屋原值或租金收入征收一个税费。 2.3 经营模式对比。租金和管理费百分比应合适，不能一味扩大管理费用百分比。 (1)资产企业-----100万（不含税）------租户 增值税销项税额=100*11%