房地产融资的十八种模式.docxVIP

精品文档 精品文档 PAGE PAGE #欢迎下载 精品文档 精品文档 i i欢迎下载 房地产融资的十八种模式 1、 自有资金融资 定义：开发商利用企业自有资本金，或通过其他途径通过公 司内部扩大自有资金基础，例如向集团公司，或者关联公司 借款。例如，中国北车和中国南车都有自己的财务公司，央 企财务公司去银行去贷款，银行都很乐意贷。然后，北车地 产再从财务公司拿钱。通过这种渠道筹措的资金，开发商可 以长期持有，自行支配，灵活使用，而且利率普遍较低；对 公司制定中长期的发展目标一一特别是短期可能影响业绩 的目标一一不会构成过大的财务压力。 2、 银行贷款融资 1、国内银行贷款 对于中国的绝大部分房企来说，通过国内商业银行贷款是其 融资的主要渠道。贷款方式主要有信用贷款、担保抵押贷款 和保证书担保贷款。 国内商业银行信用贷款是指单凭借款人的信誉，而不需要提 供任何抵押品的放款。信用贷款分一下五种类型：普通限额 贷款、透支放款、备用贷款承诺、消费者贷款、票据贴现贷 担保抵押贷款分为两种：担保品贷款、保证书担保贷款。 保证书担保贷款则是指由第三者出具保证书担保的放款。 国内银行贷款运作程序： 一、 贷款申请 （一） 借款人资格 （二） 申请贷款材料，包括单位资料、项目资料 二、 商业银行贷款调查 （一） 借款人资格的核查 （二） 调查核实项目情况，包括：项目建设条件评价、市场 评估、投资估算和筹资评估、偿债能力评估、贷款风险评价 三、 核定信用等级，提出审查结论 四、 房地产开发贷款审查和审批三性原则： 合法性、合规性、 可靠性 五、 贷款的发放 六、 贷后管理 2、国外银行贷款 目前，我国利用国外贷款的主要形式主要有： 外国政府贷款、 国际金融组织贷款和国际商业贷款。当前向我国提供多边贷 款的国际金融组织主要有世界银行（ WBG、国际农业发展 基金组织（IFAD）和亚洲开发银行（ADB。亚洲开发银行 以项目贷款为主、以及部门贷款、规划贷款、中间金融机构 贷款等。国际商业贷款是针对在国际金融市场上以借款方式 筹集的各种资金的总称。 国际商业贷款一般包括两种形式：一是由一两家国外金融机 构提供的贷款；二是由一家金融机构牵头、多家国外金融机 构组成银团，联合某借款人提供较大金额的长期贷款，通常 称为国际银团贷款（也成为辛迪加贷款）。 外资银行5大关注点：对外贷款态度谨慎、风险控制非常严 格、透明度是最大障碍、更相信市场的保障、争夺个人房贷 业务。除此之外，以下 3点也是外资银行关注重点： 1、 看重商用物业未来是否有稳定的租金回报，而对分割出 售的商用物业兴趣不大。 2、 关注高端物业，即（重点城市，重点物业和重点客户）。 3、 透明度是第一位的。 国外银行贷款运作程序：项目建议书-可行性研究报告-备 选项目审批-利用外资方案-借用国外贷款项目的程序。 3、民间借贷融资 随着房地产市场风向转向，银行对其信贷收紧，一些前期布 局失当而且大量拿地的企业资金压力陡增，大部分的中小房 企更是既缺乏自有资金，又无法取得银行贷款。为了维持企 业的正常运作，不少企业不惜铤而走险，向民间借贷。 民间借贷的特点：1、形式上分散、而且具有隐蔽性， 2、金 额上规模较小，3、范围上有较大的局限性， 4、利率上的高 低不一，一般随行就市，5、借贷合约是非格式化的， 6、对 偿债有硬性约束。 从过往的诸多案例可以看出，民间借贷大部分是高利贷。当 房地产市场景气度处于快速上升通道时，采用此法融资的企 业尚可以维持。但一旦上扬的趋势失速，风险敞口立刻会急 剧放大。 民间借贷犹如饮鸩止渴，明智的企业应该选择其他的方式帮 助企业渡过难关，否则一朝上瘾，一旦市场有变，瞬间身陷 囹圄。 4、上市融资 跟银行借贷一样，上市融资也是实力派玩的。企业通过上市 可以迅速筹得巨额资金且筹集到的资金可以作为注册资本 永久使用没有固定的还款期限，因此对于一些规模较大的开 发项目尤其是商业地产开发具有很大的优势。商业地产的开 发要求资金规模较大投资期限较长上市可以为其提供稳定 的资金流保证开发期间的资金需求。从企业规模上看由于上 市的门槛比较高，能够利用其融资的多为规模大、信誉好的 大型房地产企业一些急于扩充规模和资金实力的有发展潜 力的中型企业还可以考虑买 （借）壳上市进行融资，从而达到 增发和配股的要求，实现从证券市场融资的目的。 从上市地点上看，上市融资包括国内上市融资和海外上市融 资两种方式。从上市的方式看，有首次公开募股上市（IPO）， 以及借壳上市。 资本市场的上市融资本质是企业所有者通过出售可接受的 部分股权换取企业当期急需的发展资金，依靠资本市场这种 短期的输血促使企业的蛋糕迅速做大。从长远角度讲，融资 是手段而不是企业的终极目标。 5、房地产资产证券化 房地产证券