重庆楼市市场分析2008年8月.pdfVIP

《晟城看市》8 月刊 序 ： 国 家 奥 运 楼 市 避 运 借 势 营 销 品 牌 出 鞘 奥 运 大 势 面 前 ，在 整 个 国 家 的 能 量 与 聚 焦 都 集 中 在 这 个 节 点 的 时 候 ，楼 市 营 销 活 动 的 关 注 率 毫 无 疑 问 被 其 所 吸 引 ，所 以 整 个 8 月 的 成 交 量 与 开 盘 量 皆 有 一 定 幅 度 下 挫 。 这 个 大 事 件 ，如 何 有 效 利 用 这 个 “势 ” ，演 绎 项 目 的 精 彩 ，是 开 发 商 必 须 思 考 的 问 题 ！同 时 ，从 奥 运 会 大 笔 的 投 入 到 目前 的 后 奥 运 时 代 ，还 有 多 少 人 记 得 奥 运 的 细 节 ！高 额 投 资 一 定 会 有 高 额 汇 报 吗 ？ 提 高 资 本 投 入 的 效 率 才 是 核 心 ！同 样 在 这 个 时 间 段 如 何 安 排 项 目 的 媒 体 投 放 和 线 下 组 合 ，更 显 出 开 发 商 对 于 客 户 心 理 层 面 的 控 制 能 力 与 产 品 品 质 的 把 控 能 力 ！ 在 经 济 不 是 很 发 达 的 背 景 下 ，在 消 费 者 的 选 择 度 远 远 高 于 品 牌 忠 诚 度 的 前 提 下 ， 如 何 洞 悉 消 费 者 需 求 ， 是 每 一 个 开 发 商 必 须 面 对 的 问 题 。 而 基 于 此 的 准 备 ， 还 没 有 大 量 的 企 业 在 这 方 面 进 行 主 动 的 、战 略 性 的 探 求 ，这 是 否 也 意 味 着 是 一 个 巨 大 的 空 白 市 场 ！ 当 大 部 分 在 谈 楼 市 低 迷 的 时 候 ，部 分 企 业 项 目 的 销 售 已 经 完 成 了 一 个 优 美 的 抛 物 线 ，区 别 于 大 部 分 项 目 的 特 点 也 许 并 不 神 秘 ，可 能 的 就 是 别 人 做 得 更 彻 底 与 执 行 得 更 完 美 ！从 客 户 的 情 感 定 位 到 产 品 利 益 表 现 ，以 及 示 范 区 的 印 象 管 理 ，看 似 不 经 意 的 动 作 ，往 往 成 为 打 动 客 户 的 最 终 砝 码 ！如 何 使 用 正 确 的 肢 体 语 言 、恰 当 的 语 气 声 调 、 适 当 的 音 乐 背 景 来 将 最 佳 说 辞 传 达 给 顾 客 。 7 月 的 重 庆 楼 市 成 交 量 环 比 上 涨 了 50%以 上 ， 这 一 好 消 息 让 房 地 产 人 欣 慰 不 已 ，楼 市 转 好 的 曙 光 似 乎 正 要 到 来 … … 而 8 月 的 成 交 结 果 似 乎 又 给 这 点 曙 光 增 加 点 了 阴 霾 的 背 景 ， 是 暂 时 的 阴 云 ， 还 是 风 暴 来 临 前 的 暗 示 ， 也 许 我 们 并 不 清 楚 ， 但 是 最 需 要 的 是 ：关 注 当 下 ，关 注 客 户 ，作 好 产 品 ，价 格 让 客 户 说 了 算 ，也 许 这 才 是 最 好 的 态 度 ！ 而 从 成 交 产 品 形 态 分 析 ，高 端 楼 盘 的 成 交 量 并 没 有 出 现 下 降 的 趋 势 ，因 此 从 这 点 可 以 表 明 ，市 场 定 位 精 确 ，品 牌 差 异 化 明 显 的 楼 盘 销 售 依 然 ！而 大 量 中 端 的 产 品 由 于 同 质 化 与 差 异 化 的 不 明 显 ， 销 售 反 而 是 最 大 的 障 碍 。 从 成 交 价 格 分 析 ，价 格 呈 现 上 升 ，当 然 这 主 要 是 由 于 供 应 的 产 品 结 构 产 生 （高 端 住 宅 产 品 及 部 分 商 业 ）的 原 因 ，其 实 就 单 个 的 项 目 分 析 ，大 量 项 目并 没 有 提 价 ， 这 也 表 明 ， 即 使 在 相 对 高 端 的 市 场 ， 虽 然 有 资 源 与 品 牌 的 优 势 ， 但 为 安 全 起 见 ， 大 部 分 企 业 还 是 采 取 了 稳 妥 的 定 价 策 略 。值 得 一 提 的 是 ，万 达 广 场 凭 借 其 在 南 坪 中 心 优 越 的 区 位 优 势 将 该 楼 盘 的 投 资 价 值 极 尽 释 放 ， 一 举 拿 下 了 本