物业市场调研分析报告.docxVIP

页眉内容 页眉内容 页脚内容 页脚内容 夏桥物业管理调研报告 夏桥物业管理的基本情况 总体看，我区物业管理工作有以下四个特点： 一是物业管理市场 处于发育初步阶段。二是物业管理总体水平较低。三是业主委员会作 用发挥不好。四是物业管理行业监管体制不完善。 （一）夏桥物业企业现状 物业作为一个新兴产业刚刚在我夏桥内发展开来， 现我辖区内有 三家物业公司，均为刚起步的小型创业型公司，从业人员 100人，不 过随着小区的逐步增多，各物业公司也正逐步呈现扩大的趋势。 （二）夏桥物业发展现状 我辖区老居民区平房较多，多为居民自己所建，而规范化的小区 则多为近几年新建，为积极响应区里关于小区物业规范化的推进， 到 目前为止，物业覆盖五个小区，管理房屋 340000平方米，新建商品 房覆盖率100% 二、夏桥物业管理存在的主要问题及原因分析 （一）夏桥物业企业存在的主要问题及原因分析 1、物业服务公司小、弱、散突出。我区随着房地产业的迅速发展, 近几年来物业公司数量急剧增加。但从总体看，发展参差不齐。由于 企业管理规模过小，综合实力差，专业化水平低，造成物业服务社会 资源浪费，效率低、效益差，也难以进一步吸引优秀人才从事物业服 务行业。 2、物业企业服务意识不强。从调查的结果来看，物业企业主动上 门服务率为32%小区业主对物业服务人员的综合满意度不足 50% 这表明物业公司的服务意识不是很强。 3、物业管理企业的经营管理不规范。一是少数企业以牺牲业主资 产的保值增值和小区环境为代价，产生的各种污染等负面影响直接侵 害了业主的利益。二是少数物业企业从自身经济利益出发， 擅自在小 区公共部位开展经营，全部收入归企业方所有。三是少数物业企业存 在恶性竞争，低价倾销，压低服务标准。 4、物业管理企业人员整体素质不高。一是某些物业管理企业员工 缺乏客户意识，服务态度不端正，服务用语不文明，对业主的正当要 求不能及时满足。二是某些物业管理企业缺乏专业人员。 5、物业服务企业生存环境存在缺陷，经营困难。一是物业服务收 费标准低，严重制约了行业的健康发展。据调查我办事处调研，几家 物业公司长期亏损严重。二是政府没有建立物业服务调节机制和平衡 机制。三是物业服务从业人员报酬低。 （二）夏桥物业发展存在的主要问题及原因分析 1、物业服务费收取难。主要表现在：一是一些服务人员责任心不 强,服务质量差，服务不到位，导致住户有意见而拒绝缴费。二是物业 收费规定不合理。不同价格的物业费具体的服务项目不明确， 存在同 质不同价或者同价不同质的现象。三是农转非人员增多 ，住户无力缴 费。四是工程遗留问题随着物业交接，将问题转嫁给物业服务企业， 成为住户不缴费的借口。五是由于业主自身的原因，如业主内部纠纷、 业主出租房屋等原因致使缴费不及时等。 2、建设遗留问题引发物业纠纷。工程质量遗留问题。主要表现有: ①尽管通过了竣工验收或综合验收，但向业主交房时仍存在一些并不 完备的情况，如管理区域内的环境、道路、景点等设施未完工，影响 业主居住，房屋本体外墙渗漏等等。②由于前期物业服务现在大多仍 为开发商属下的物业公司承担，因此，多数业主认为开发商对建设质 量的完善与有关承诺的兑现责任自然应由物业公司承担， 并往往以此 作为衡量物业公司服务效果的重要指标。 ③开发中的工程质量遗留问 题很难及时得到根本解决。这些问题遗留到物业使用阶段，业主接房 后往往很难与开发商打交道，从而很容易转嫁给物业公司，引发矛盾。 3、房屋公共维修基金的归集和使用存在的问题。 房屋公共维修基金收缴困难。主要集中在以前已办理房地产权 证的业主，根本没有办法让其缴纳房屋公共维修基金， 这就造成了一 幢房屋或一个小区只有部分业主归集了房屋公共维修基金。 开发企业挪用已归集的房屋公共维修基金。房屋公共维修基金 般由开发企业统一收取，再交到区房管局的专用帐户上。开发企业 不及时缴交给区房管局，造成房屋公共维修基金的拖欠，很容易激发 与业主间的矛盾，给后期物业管理带来困难。 （3）使用上缺乏健全的机制和有效的监督，大修基金保值、增值难。 （三）夏桥物业管理体制机制存在的主要问题及原因分析 1、物业管理法律法规不健全。 2、物业管理体制不完善。物业管理涉及到规划、建筑等多个部门, 有时各种矛盾会交织在一起。从全区看，缺乏一个强力部门有效的协 调各方，造成行政管理和物业管理关系难以理顺， 多头管理问题久拖 不绝；开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的职责不 清；街道、社区的综合协调作用尚未充分发挥；房屋管理由房产部门 负责，但房屋性质改变却由建管办监管，责任主体不明确，行政监管 力度不大 、完善物业管理的建议和措施 （一）加强夏桥物业企业服务的建议和措施 1、创造条件，积极鼓励物业公司兼并、合并，走强强联合之路,