農村宅基地使用權流轉的法律思考.docVIP

農村宅基地使用權流轉的法律思考 摘要：我國農村宅基地使用權法律制度存在一些缺陷，其立 法基礎和標準不統一，導致現行相關法律規定相互矛盾。我國應 確立完善的農村宅基地使用權登記制度，逐步建立農村宅基地有 期限、有償使用制度，在條件成熟時以立法形式規范農村宅基地 使用權的流I 7 使用權的流 I 7 關鍵詞：宅基地使用權；流轉 中圖分類號：D922 . 181文獻標識碼：A 一、問題的引出 農村宅基地使用權是指農村集體經濟組織成員（村民）在依 法取得的集體組織所有的宅基地上建造自有房屋及其附屬設施， 並對宅基地享有的占有、使用和有限制處分的權利。⑴隨著農村 經濟的發展和城鎮化步伐的加快，大量農民湧向城市，各種原因 促使他們選擇在城市長期居住而打算賣掉農村的房屋，而部分城 鎮居民則由於其他原因打算在農村買房，另外農村村民也可能購 買本村以外的農村房屋。在這種供需刺激下，農村房屋交易日益 頻繁，出現瞭農村宅基地使用權流轉的現象，出現眾多“小產權 房”。“小產權房”雖然沒有國傢頒發的土地使用證和預售許可證， 不受國傢法律保護，但是由於其價格隻有同等位置商品房價格的 40%至60% ,因此頗受部分城市購房者的青睞。這樣，就必然 涉及到一個新的問題--農村宅基地使用權流轉問題。農村宅基地 涉及到九億多農民的安身立命”，關系到中國的持續性發展和刑 諧社會”的建立。但是，目前我國在此領域尚無明確可適用之法 律、法規，最高人民法院亦無特定案由，此類房屋買賣糾紛已成 為司法實踐中的難題 新頒佈的《物權法》，設專章即第十三章，從第一百五十二條 到第一百五十五條，分四個條文，對宅基地使用權”作瞭專門規 定。《物權法》第一百五十二條對宅基地使用權作瞭基本規定, 第一百五十三條則規定宅基地使用權的取得、行使和轉讓適用土 地管理法及國傢有關規定。第一百五十四條對宅基地之使用權滅 失和重新分配作瞭規定，第一百五十五條規定瞭宅基地使用權的 登記制度。由此可見，《物權法》僅是粗線條地勾勒瞭我國宅基 地使用權制度的外貌，界定瞭宅基地使用權的概念，確定瞭宅基 地使用權取得、轉讓、滅失的基本規則。但是，對農村宅基地使 用權的規定囿於現有的政策框架，並未真正重新構建另外一套制 度，宅基地使用權制度仍按照現行法律、法規及國傢規定執行。 雖然在《物權法》前六稿中都規定：宅基地使用權人經本集體 同意，可以將建造的住宅轉讓本集體內符合宅基地使用權分配條 件的農戶；住房轉讓時，宅基地使用權一並轉讓。”但是，最後 通過的《物權法》隻規定「宅基地使用權的取得、行使和轉讓, 適用土地管理法等法律和國傢有關規定。”可見其也未能突破最 低限度的禁止自由流轉”的束縛，《物權法》正式實施後，宅基地 使用權仍然不能自由流轉，包括通過轉讓地面物而實現宅基地使 用權的轉讓也是受到限制的 二、農村房屋與農村宅基地使用權的法律關系 有學者認為，“農村宅基地使用權屬於不得或限制移轉的土地 使用權，因此，宅基地上的房屋所有權也不得或限制移轉”[2]。 其實這是一種誤解。中國現行立法確實存在著禁止農村宅基地使 用權單獨流轉的規定，即農村宅基地使用權既不能單獨轉讓，也 不能單獨抵押。但現行立法並未明確規定在農村房屋所有權發生 流轉的情況下，其項下的宅基地使用權也禁止轉讓 此外，雖然在物理上農村宅基地和房屋是不可分的，但是， 宅基地使用權和房屋所有權卻是各自獨立的一種權利。“中國法 律始終將土地與建築物視為各自獨立的物，在法律禁止土地買賣 的情況下，房屋買賣從未因此受到限制”。而且，從現行立法許 可農村宅基地可以依法繼承的精神來看，現行立法並不排斥或否 認農村宅基地使用權隨房屋所有權的轉讓而轉讓，隻是禁止宅基 地使用權單獨轉讓。國務院有關農村房屋禁止賣給城市居民的規 定是不合理的 而且物權為私權，物權法為權利法。物權法上規定宅基地使 用權，本來應是確認宅基地使用權為一項重要的用益物權，確認 宅基地使用權人的權利，為保護宅基地使用權人的利益提供法律 依據，而現在的狀況則相反--主要規定對宅基地使用人的權利如 何限制、以如何限制和禁止宅基地使用權為主要內容，這與物權 法的性質是不相符的。我們要堅持宅基地使用權是一項獨立的民 事權利，將其宅基地使用權完全物權化，實現宅基地使用權和所 有權真正民法意義上的兩權分離。農村宅基地使用權流轉的理性分析 有權真正民法意義上的兩權分離。 農村宅基地使用權流轉的理性分析 (-)農村宅基地使用權流轉合理性的理論分析 4?從法學角度分析 首先，房屋作為私人財產，我國立法保護包括房屋在內的私 有財產權。《憲法》第十三條規定國傢依照法律規定保護公民合 法的私有財產權和繼承權；而根據《民法通則》第七十五條第一 款的規定，房屋屬於公民的個人財產范疇，公民合法的私有財產 不受侵犯。另根據《民法通則》