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第十章 路线价估价法 第一节 路线价估价法概述 一、路线价估价法概念 据土地价值随距街道距离增大递减的原理， 在特定街道上设定单价，依此单价配合深度百分 率表及其它修正率表，用数学方法来计算临街宗 地地价。 路线价：指对面临特定街道而接近距离相等 的市街土地，设定标准深度，求取该标准深度的 若干宗地的平均单价。 二、理论依据 替代原理 三、计算公式 1、基本计算公式 2、特殊宗地 四、路线价法的适用范围 适用于同时对大量土地进行估价，特别适宜于土地课税、土地重划、征地拆迁等需要在大范围内对大量土地进行估价的场合。 第二节 路线价估价法的主要内容 一、路线价区段的划分 路线价区段：通常将地价相等、地段相连的地 段一般划分为同一路线价区段。 路线段长度：街道两侧接近性基本相同的地段 长度。 二、标准宗地的确定 标准宗地：从城市一定区域中沿主要街道的宗地 中选取深度、宽度、形状标准的宗地。 标准深度：标准宗地的临街深度 三、路线价的评估 通常采用市场比较法等一般宗地估价法对标准宗地价格进行评估。 四、深度百分率表的制作 1、深度价格递减比率 地价随临街深度长短变化的比率。 假设有一临街宽度m米、深度n米的长方形宗地（见图），每平方米平均单价为A元，则该宗地的总价格为mnA元。 沿道路平行方向，以深度1米划分为n个细片土地，各片土地的单价为 如将各小地块的单位面积价格以百分率表 示，即单独深度百分率。 则平均深度百分率为 累计深度百分率为 2、路线价法则 四三二一法则：将标准深度100英尺的临街地与 街道平行划分为四等分。 苏幕斯法则：100英尺深的土地，前50英尺部分 占全宗地总价的 72.5%，后50英尺 只占27.5%，若再深50英尺，则宗 地价值仅增加15%。 霍夫曼法则：100英尺深的土地，前25英尺占全 宗地总价的37.5%， 50英尺占 67%，75英尺占87.7%，100英尺为 100%。 例 以“四三二一”法则制作深度百分率表。标准深度100英尺的宗地，其单独深度百分率如下表所示。 累计、平均深度百分率计算（以50英尺为例）： 第三节 路线价估价法应用举例 一、一般宗地地价的计算 例1 如图所示，现有临街宗地A、B、C、D、E、 F，深度分别为25英尺、50英尺、75英尺、 100英尺、125英尺、150英尺，宽度分别为 10英尺、10英尺、20英尺、20英尺、30英尺、 30英尺。路线价为2000元/英尺，设标准深 度100英尺，试应用“四三二一”法则，计 算各宗土地价格。 解： 二、路角地地价的计算 例2 如图，A、B、C三宗地为路角地，临街深度 分别为12米、20米、10米，临街宽度均为 4.5米。临街深度未到里地线18米的，按下 表进行指数修正。试计算A、B、C三宗地的 地价。 解：A宗地地价计算： B宗地地价计算： 以里地线将B宗地分为B1、B2两部分。 C宗地地价计算： 三、前后临街地地价的计算 重叠价值估价法：对于两面临街的宗地，高价街与低价街的影响深度不同。分别计算出宗地受两街道影响部分的价值，然后进行叠加。 例3 如图，有一宗前后两面临街的宗地，标准深度为20米，深度百分率按“四三二一”法则计算，试用“重叠价值估价法”估算土地的总价及单价。 解： 由于标准深度为20米，故 四、袋地地价的计算 袋地：指里地线以内不直接临街的土地。 袋地的每平方米单价依其深度按下图深度指数计算。 例4 如图，宗地为一袋地，起讫深度分别为8米、18米。试估算该宗地地价。 解: * * 65 70.9 78 87.2 100 120 140 160 平均深度百分率（%） 130 124 117 109 100 90 70 40 累计深度百分率（%） 6 7 8 9 10 20 30 40 单独深度百分率（%） 200 175 150 125 100 75 50 25 深度（英尺） 表 深度百分率表制作示例 *