《物业承接查验办法》解读.pptVIP

2021/3/27 * ⑵对于查验记录和交接记录,《办法》要求建设单位和物业服务企业共同签字确认。（第十九条　现场查验应当形成书面记录。查验记录应当由建设单位和物业服务企业参加查验的人员签字确认。 第二十六条　交接工作应当形成书面记录。交接记录应当由建设单位和物业服务企业共同签章确认。 ） 2021/3/27 * ⑶对于恶意串通、弄虚作假,共同侵犯业主利益的行为,《办法》规定建设单位和物业服务企业应当共同承担责任。（第四十条　建设单位与物业服务企业恶意串通、弄虚作假,在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的,双方应当共同承担赔偿责任。） 2021/3/27 * 为什么要明确承接查验双方的共同责任? 一是物业服务企业在其中属于弱势地位,建设单位说交什么,物业服务企业就接什么,以后出了问题很难追究清是谁的责任,例如消防设施的交接;二是建设单位与物业服务企业在物业承接查验活动中共同侵害业主利益的,如何厘清双方的责任也是一大难题。 明确双方的共同责任,是确保承接查验过程中双方相互推诿、相互扯皮或者共同推卸责任的有效法宝。 2021/3/27 * 五个明确 4、明确了行政部门对物业承接查验的监管责任 制定《办法》的主导思想之一,就是要通过公权力的适度干预,平衡物业承接查验双方的权利义务,保护处于弱势地位的业主和物业服务企业。 2021/3/27 * ⑴办理备案手续。（?第二十九条　物业服务企业应当自物业交接后30日内,持下列文件向物业所在地的区、县（市）房地产行政主管部门办理备案手续:） ⑵责令限期改正。（第四十二条　建设单位、物业服务企业未按本办法履行承接查验义务的,由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不改正的,作为不良经营行为记入企业信用档案,并予以通报。） 2021/3/27 * ⑶行使处罚权。（?第四十三条　建设单位不移交有关承接查验资料的,由物业所在地房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交的,对建设单位予以通报,并按照《物业管理条例》第五十九条的规定处罚。 《物业管理条例》　第五十九条　违反本条例的规定,不移交有关资料的,由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正;逾期仍不移交有关资料的,对建设单位、物业服务企业予以通报,处1万元以上10万元以下的罚款。） 2021/3/27 * 明确监管职责的目的是什么? 其一是督促物业服务企业在物业承接查验中切实做到“客观公正”;其二是保证前期物业服务合同双方在物业承接查验之切实做到“权责分明”。 2021/3/27 * 五个明确 5、明确了物业承接查验的内容和重点 ⑴内容。（?第十六条　 ????（一）共用部位:一般包括建筑物的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及外墙、门厅、楼梯间、走廊、楼道、扶手、护栏、电梯井道、架空层及设备间等; ????（二）共用设备:一般包括电梯、水泵、水箱、避雷设施、消防设备、楼道灯、电视天线、发电机、变配电设备、给排水管线、电线、供暖及空调设备等; ????（三）共用设施:一般包括道路、绿地、人造景观、围墙、大门、信报箱、宣传栏、路灯、排水沟、渠、池、污水井、化粪池、垃圾容器、污水处理设施、机动车（非机动车）停车设施、休闲娱乐设施、消防设施、安防监控设施、人防设施、垃圾转运设施以及物业服务用房等。） 2021/3/27 * ⑵不作为内容。（?第十七条　建设单位应当依法移交有关单位的供水、供电、供气、供热、通信和有线电视等共用设施设备,不作为物业服务企业现场检查和验收的内容。） ⑶重点。（第十八条　现场查验应当综合运用核对、观察、使用、检测和试验等方法,重点查验物业共用部位、共用设施设备的配置标准、外观质量和使用功能。）而非其内在质量和安全性能。 2021/3/27 * 明确承接查验重点的作用是什么? 强化物业承接查验工作的针对性和实用性,根据以往物业承接查验中存在的问题,有针对性进行相关制度的设计。 2021/3/27 * 定位与适用 ⑴定位。作为《条例》的配套性政策和物业承接查验制度的细化和补充。《办法》既不同于“物业接管验收标准”,也不同于“物业服务项目交接办法”。与技术性强的“物业接管验收标准”相比,更偏重于制度性和程序性,与综合性整体项目的“物业服务项目交接办法”相比,《办法》涉及交接的内容仅为物业共用部位和共用设施设备。 2021/3/27 * 定位与适用 ⑵《办法》的适用范围,应明确限定为前期物业管理阶段的新建物业,虽然《办法》规定前期物业服务合同终止后,业主大会和业主委员会选聘物业服务企业之间的承接查验可以参照,但仅限于其中部分程序性和技术性条款,《办法》中大量关于建设单位和物业服务企业的权利、义务及法律责任的实体规定具有主体的相对性和内容的