房地产经纪公司创办及运营项目可行性研究报告.docx

房地产经纪公司创办及运营项目 可行性分析报告 目 录 . 第一部分 概述 3 1.1 项目名称 4 1.2 项目概述 4 第二部分 项目规划 12 2.1 项目名称 12 2.2 业务范围及发展规划 12 第三部分 项目市场状况 13 3.1 ***房地产调查状况 13 3.2 区域概述 13 3.3 房地产开发投资情况分析 14 3.4 区域土地供应 错误！未定义书签。 3.5 商品房成交情况 16 3.5 房地产价格分析 错误！未定义书签。 3.6 房地产销售预测 23 第五部分 投资估算 28 5.1 总投资估算 28 5.2 资金运用明细 28 5.3 收益分析 29 第六部分 风险分析 33 6.1 政策风险 33 6.2 市场风险 34 6.3 经营风险 34 第一部分 概述 1.1 项目名称 本项目为“房地产经纪公司创办及运营”项目，公司名称待定。 1.2 项目概述 1.2.1 房地产开发完成情况 2011 年，全国房地产开发投资61740 亿元，比上年增长27.9%，但因政府调控影响，增速比上年回落 5.3 个百分点。其中，住宅投资 44308 亿元，增长30.2%，增速回落2.6 个百分点，占房地产开发投资的比重为71.8%。 2011 年，全国房地产开发企业房屋施工面积 50.80 亿平方米，比上年增长 25.3%，增速比上年回落 1.2 个百分点；其中，住宅施工面积 38.84 亿平方米，增长 23.4%。房屋新开工面积 19.01 亿平方米，增长 16.2%， 增速比上年回落 24.4 个百分点；其中，住宅新开工面积 14.60 亿平方米， 增长 12.9%。房屋竣工面积 8.92 亿平方米，增长 13.3%，增速比上年提高5 个百分点；其中，住宅竣工面积 7.17 亿平方米，增长 13.0%。 2011 年，全国房地产开发企业土地购置面积4.10 亿平方米，比上年增长 2.6%，增速比上年回落 22.6 个百分点；土地成交价款 8049 亿元， 下降 1.9%，而上年为增长 59.3%。 1.2.2 商品房销售情况 2011 年，全国商品房销售面积 10.99 亿平方米，比上年增长 4.9%， 增速比上年回落 5.7 个百分点；其中，住宅销售面积增长 3.9%，办公楼销售面积增长 6.2%，商业营业用房销售面积增长 12.6%。商品房销售额59119 亿元，增长 12.1%，增速比上年回落 6.8 个百分点；其中，住宅销售额增长 10.2%，办公楼销售额增长 16.1%，商业营业用房销售额增长23.7%。 2011 年末，全国商品房待售面积27194 万平方米，比11 月末增加1763 万平方米。其中，住宅待售面积增加 1322 万平方米，办公楼增加 115 万平方米，商业营业用房增加 203 万平方米。 1.2.3 房地产开发企业资金来源情况 2011 年，房地产开发企业本年资金来源 83246 亿元，比上年增长 14.1%，增速比上年回落12.1 个百分点。其中，国内贷款12564 亿元，与 2010 年持平；利用外资 814 亿元，增长 2.9%；自筹资金 34093 亿元，增长 28.0%；其他资金 35775 亿元，增长 8.6%。在其他资金中，定金及预收款 21610 亿元，增长 12.1%；个人按揭贷款 8360 亿元，下降 12.2%。 1.2.4 70 个大中城市房屋销售价格指数 国家统计局公布 2011 七十个大中城市住宅销售价格指数如下： 注：环比以上月价格为 100，同比以去年同月价格为 100，定基以 2010 年价格为 100。 1.2.5 全国房地产开发景气指数 2011 年全国房地产开发景气指数（简称“国房景气指数”）为98.89， 同比回落 0.98 点。 表 1 2011 年全国房地产开发投资及销售情况 指标 绝对量 同比增长（%） 房地产开发投资（亿元） 61740 27.9 其中：住宅 44308 30.2 办公楼 2544 40.7 商业营业用房 7370 30.5 房屋施工面积（万平方米） 507959 25.3 其中：住宅 388439 23.4 办公楼 15950 31.3 商业营业用房 56278 26.1 房屋新开工面积（万平方米） 190083 16.2 其中：住宅 146035 12.9 办公楼 5361 46.2 商业营业用房 20671 18.3 土地购置面积（万平方米） 40973 2.6 土地成交价款（亿元） 8049 -1.9 房屋竣工面积（万平方米） 89244 13.3 其中：住宅 71692 13.0 办公楼 2179 20.0 商业营业用房 9045 9.2 商品房销售面积（万平方米） 109946 4.9 其