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浅谈房地产行业税务筹划 摘要：在市场经济体制下，税收对纳税人的收益有着重大 影响，谋取最轻税负，始终是纳税人孜孜以求的目标。税收 筹划，就是纳税人在不违反国家税收法规的范围内，通过对 投资、经营、理财等各项经济活动的事先周密筹划和合理安 排，尽可能地减轻税负，为纳税人带来税收利益，并最终为 纳税人带来经济利益的管理活动，它同纳税人追求企业价值 最大化的目标一致。 关键词：房地产，税务筹划，税率 税收筹划对企业具有重要的作用。对企业而言，税收筹 划得当，用足用好税收优惠政策，有利于减轻节省企业的税 负，增加企业的利润和可用资金，提高企业的竞争力，有效 维护企业权益，使自身价值达到最大化，促进企业良性发展。 房地产企业开发项目具有投资额大，建设周期长等特点。从 项目立项到施工再到销售的过程中，涉及到众多稅种，主要 稅种就是营业税、土地增值税、房产税和所得税。这些税费 金额大，如果能合理地进行稅收筹划，能够降低投资项目的 成本，加强房地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进 一步完善。 一、房地产企业税收现状 在我国税从项目立项到施工再到销售的过程中，房地产 开发企业涉及到的税种有：耕地占用税、城镇土地使用税、 营业税、城市维护建设税、企业所得税、土地增值税、房产 税、契税和印花税，房地产企业开发项目具有投资额大，建 设周期长等特点。涉及到众多税种，这些稅费金额大，如果 能合理地进行税收筹划，能够降低投资项目的成本，加强房 地产企业依法纳税的观念，促进税收制度的进一步完善。 二、房地产开发企业税收筹划技术 房地产开发企业由于其业务范围广，经营活动复杂，因 此，采用的筹划技术也是多种多样的，根据其特点和经营业 务，对其采用的税收筹划技术可以归纳为以下几种。 （一） 规避平台筹划 土地增值税适用四级超率累进税率，存在着明显地税率 跳跃临界点。因此，可以利用规避平台筹划规律进行筹划节 稅，其关键性的操作是控制增长率，可以通过价格、扣除额 的调节来实现。 （二） 投资转化技术 房地产开发企业除了开发、销售房产这一传统经营模式 外，还可以采用出租、投资联营等多样的经营模式，转化技 术对于房地产开发企业来说，其效果非常明显。 （三） 税基筹划技术 房地产开发企业资金占用量大，需要不断筹措资金维持 其开发能力，而资金筹划中的税收筹划，集中于如何降低税 基。银行贷款筹资、发行债券筹资等都是融资方式，可以利 用利息抵税效应降低税负，而发行股票则属于权益资金模 式，只能按税后利润分配，不能有效降低税基。 （四）实现技术 主营业务收入的筹划，其切入点是运用实现技术，合理 控制和确认收入的实现，降低税负。对于房地产企业来说， 稅收政策对其收入的约束是相当严格的，预售收入也要按预 计利润率调增应纳税所得额，预缴企业所得稅。房产销售定 金、预收房产款都要纳入收入总额缴纳营业税。 三、房地产税收筹划方式 （一） 利用临界点进行税收筹划 纳税临界点筹划法是指纳税人在经营中遇到税收临界 点时，通过增减收入或支出，避免承担较重的税负。目前利 用该方法最多的就是房地产开发中筹划土地增值税。税法规 定，纳稅人建造普通标准住宅出售，增值额未超过扣除项目 金额的20%的，免征土地增值税；增值额超过扣除项目金额 20%的，应就其全部增值额按规定计税。这里“20%的增值 额”就是我们常说的“临界点”。根据临界点的税负效应， 可以进行房地产税收筹划。 （二） 利用投资方式的不同进行税收筹划 房地产开发公司对于投资性房地产有两种不同的投资 方式：一是出租取得租金；二是以房地产入股联营分得利润。 这两种投资方式所涉及稅种及稅负各不相同，存在着较大的 房地产税收筹划空间。 1、采取出租方式应承担的稅负 营业税：房产租赁属于服务业，按照租金收入的5%征稅, 应为5%XR1；房产税：房产税应依照房产租金收入计算缴纳, 稅率为12%,则房产稅为12%XR1；城建稅：假设**房地产 开发公司位于市区，城建稅稅率为7%,依据其缴纳的营业税, 则，城建稅税负为5%XRlX7%=0. 35%R1；教育费附加： 3%X5%XR1=O. 15%R1；印花稅：在订立合同时，企业必须缴 纳印花税，根据《中华人民共和国印花税暂行条理》第3条 规定：“按租赁金额千分之一贴花”，因此，印花税税负为 0. 1%R1；所得税：营业稅、城建税、教育费附加可以在税前 扣除，那么，企业租金收入应纳的所得稅为25% X (R1-5%R1-O. 35%l-0. 15%R1) =23. 62%R1O 总体税负T1二营业税+房产税+城建税+教育费附加+印花 税 + 所 得 稅 二5%R1+12%R1+O? 35%R1+O. 15%R1+O. l%Rl+23. 62%R1二41. 22%R 1,即，采取出租方式下，公司的总体稅负T1=