由纠纷案例看空置房管理.docx

空置房长期无人照料，设备设施容易损坏，造 成业主自家房产受损，同时也可能殃及毗邻，从而 形成物业管理纠纷。物业服务企业除应遵照法规收 取空置房业主物业管理费之外，也应做好空置房业 主的提醒和通知工作，避免不必要的损失。 由纠纷案例看空置房管理 □ 文/陆善辉 目前，对空置房收取物业费这一 问题业界存在较大的争论，各地立法 也尚无统一标准可循。笔者认为，无 论从物业服务企业生存与发展的需要， 还是从“空置房”业主的利益考虑，“空 置房”不但要缴物业管理费，而且要 全额缴费；同样物业管理企业对“空 置房”不但要管，而且必须要管好， 以维护“空置房”业主与已入住业主 双方的利益。 案例一 吴某在扬州市西区早期开发的一个高 档住宅小区有一套带阁楼的顶层房屋，闲置 多年。每年物管数次通知催缴物业费，吴某 总是以房屋无人居住为由拒绝缴费。每年雨 季前物管总是发信息或电话要求吴某将露 台、阳台清扫干净，防止地漏堵塞，或者把 钥匙放在管理处，委托管理处定期清扫，吴 某却不以为然。结果2009年10月下旬，楼 下业主电话告知吴某，因楼上长期无人清扫， 阳台地漏堵塞，雨天阳台、室内积水无法排 走，渗到楼下，导致楼下室内装璜严重浸水、 霉变，要求赔偿5万元。吴某认为自己没 i 有入住，楼下损失与他无关，结果楼下业 I 主一怒之下将吴某告到法院。在物管出面 I 协调下，楼下业主作出让步，同意庭外调解, I 最后吴某赔偿了楼下业主 2万多元。事后 吴某主动到管理处补缴了物业管理费，并 i 留了一把钥匙给管理处，委托管理处今后 定期帮忙打扫。 案例剖析 像吴某这样长期空置的房屋，如 果不定期检查打扫，对毗邻业主会造 i 成侵害，同样对空置房业主本身也是 一种损失。在保修期内通过不定期检 I 查会及时发现质量问题，这样就可以 由物业管理处通知建设单位免费维修 I 解决。如果不检查，一旦过了保修期， I 就需要业主自行解决。这个案例说明 ? 空置房的物管费应该全额缴纳，因为 I 物管公司对空置房的管理，在人力与 成本方面要比非空置房相对付岀得更 I 多，如果业主委托物管代为检查与清 扫的话，物管还要承担一定的责任。 同样，空置房的业主应及时缴纳物业 I 管理费用、积极配合物业管理工作， I 以避免造成对毗邻业主的损害，保证 物业的价值，达到物管与业主双赢的 I 局面。 案例二 张某2007年为了方便小孩上学，在学 I 校施教段内买了一套二手房居住，原先购 买的一套底层住房由于装修较为高档，所 I 以没能出租，就成了空置房。张某搬家时 i 也没有通知物业管理处，也没有将新的居 住地点告诉物管。张某搬走后，物管电话 I 提醒张某经常回来查看房子，防止排污管 道堵塞，污水倒流户内（该房底层无车库， I 加上老城区排污系统容易堵塞），同时把欠 缴物管费缴清。张某认为空置房没有必要 I 缴物管费，为了躲避物管公司电话催缴物 I 管费，更换了联系方式，即使偶尔回到空 置房看看也不到物管公司缴费。 2009年12 I 月初，楼上业主发现卫生间排污管道有堵 2010.02-03现代物业?新业主 MODERN PROPERTY MANAGEMENT -NEW PROPRIETOR 塞现象，请物管联系张某，协助疏通。当时 因张某原登记的电话已停止使用，无法联系， 此事不了了之。2010年元旦假期期间，张 某想出售该空置房，带人来看房时发现室内 木地板地坪全泡在污水中，墙面壁纸、天花 板全是霉斑，卫生间地坪积了几公分的脏水 ……整个屋内臭气薰天。购房人本想买了就 住，但此种情况需要花几万元重新装修，于 是不再打算购房。张某想找楼上业主算帐， 楼上业主说不是他家责任;要求物管疏通、 清扫、赔偿损失，物管告知已超过保修期， 自己处理。张某一气之下打电话给新闻媒体， 想给物管曝光，反映物管公司对公共设施的 维修、维护工作没做好，要求物管公司赔偿 损失，媒体记者到物管公司了解、核实情况 后，未予播出。张某无奈之下，给室内一地 污水的现场拍照作为证据，将楼上共用一根 排污管道的几户业主和物管公司一起告到法 院，要求赔偿一切损失。法院在向物管和楼 上业主了解情况后，作了庭外调解：物管公 司免去张某欠缴的二千多元物管费，楼上业 主承担管道疏通、室内清扫的费用，其余室 内装修恢复由张某自行解决。 案例剖析 张某的空置房全年的物管费只有 四百多元，空置五年也只有二千多元， 为了不缴物管费改了联系方式，最后 损失的却是自己。物管公司对空置房 的管理不但是为了防止因房屋空置的 原因造成毗邻房产的损害，同样也是 为了防止空置房内的财产免受损 失, 而空置房的业主们不理解物管公司的 苦衷，只有到了自己受到损失后才后 悔，为时已晚了。 对于空置房业主而言，在小区的 公共区域和公共设备设施上同小区其 他业主一