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上街别墅情况分析 第一部分上街的房地产市场现状（含别墅市场状况） 闽侯县地处福建省东部，福州市西南侧，闽江下游两岸，是全省离省会最近的一个县。 随着“大福州”城市蓝图的执行，闽侯上街必泄是受此政策影响最深的一个地区。而房地 产止是受国家宏观调控政策影响颇深的行业，闽候上街板块的房地产成为热门板块。冃随 着人学城的开发与建设，人学城学区的市政规划将带动整个闽候版块的繁荣。随着闽候板 块逐渐成为热门板块，地价也不断攀升，房价也涨幅不停，开发 商对此板块充满信丿C? O 其中，2006年年末，闽侯土地出让红红火火，仅12月就有4幅闽侯片区乌龙江畔土地 成功拍出，成交价均比起拍价高出一倍有余，闽侯环乌龙江地产板块逐渐显山露水。再有 2005年与2006年初经过激烈角逐方才尘埃落定的旗山、南屿、上街等房地产开发用地， 闽侯地产风头正盛。预计2007年上半年， 部分地块项目还将陆续推出。 从城市地产的发展脉络來看，沿江住宅通常成为开发热点。但受制于交通方面的因素， 乌龙江板块的开发从近几年才兴起。随着近年城市三环路的建设，交通得到了很大改善， 加Z闽侯良好的生态环境，开发洛j们纷纷涉足该片区。大量别累、亚别墅项冃在闽侯拔地 而起，除我们熟悉的融汇山水、云亩天朗等别墅项H外，还有即将在2007年推出的止 祥?林语墅等。此外，2006年年中，闽侯将撤县设区的消息也对闽侯土地的“热卖”起到 了一个推波助澜的作用。闽侯低廉的用地成本为房地产开发热潮创造了良机。 2007年，闽侯片区将成为福州房地产开发的前沿阵地。 上街一直都以别墅开发项冃为主，从早期的金桥花园、英泰第一城、到后来的闽都大庄 园、天江第一村，再到前两年的福禄坊、云亩天朗等。到冃前的博仕后缘墅、碧水琴湾， 可以说乌龙江南岸除了是大 学城之外，还是一座名副具实的别墅城一一被业界称为别墅屮央区。 第二部分在售楼盘具体统计 融汇山水、碧水琴湾、大洋鹭洲、云亩天朗、闽都大庄园、博仕后缘墅、福禄坊 融汇山水 1、服务机构： 开发商：融汇（福建）置业冇限公司 金划营销：鼎力深圳华策 2、 项目概况： 具体规划：融汇山水强调建筑与自然的融合。介理布置建筑与道路，景观及绿地的关 系。融汇山水 内河外江，以纯别墅高品牛:活为规划原则，强化景观的均好性，室内外的情景交融。 地理位置：乌龙江畔大学城 联系电话地面积:300亩 总建筑面积: 容积率:0. 67 建筑密度：29 绿化而积： 规划户数：390户 3、 价格： 均价：一期联排170-180万/套、独栋140万-200多万，二期独栋270-340万、联排 150-210 万/套 4、 开盘吋间： 一期2006年5月公开登记，6月30日预售，二期12月25 口对外公开 5、 户型结构设计特点： ?户型特点： 融汇山水项目以内庭院、低院墙与半I韦I合、条窗和角窗以及开敞的西式空间等创新设 计，将园林与建筑，私密性与开放性巧妙结合，既满足了别樂対于“人、建筑、环境”三 者交融的居住真谛，又保轉了东 方人的礼仪和审美需求。 ?户型结构:180-330平米联排、独幢别墅、精致小独栋、大独栋 6.配套: 有独立完整的社区会所。融汇山水以人学城为邻，拥有60亩长岛湾皇家俱乐部，无边 际游泳池、 水岸咖啡厅、江湾网球场开启山水的尊贵礼仪。 7、 工程进度： 部分准现房（2007年底交房） 8、 销售情况： ? 一期热销98%,二期热销95%。 9、 营销手段及卖点分析： ?定位：新亚州别墅 ?主要卖点：依水而筑、邻校而居?媒体分析：报纸匕宣传 从2006年4月开始一直 不间断（金业老总的宣传、规划软文和广告）帀区广告牌4月份刚推出时的预热和一期 公开、以及10月份的样板房开放、圣诞期间 的二期公开 福州交通广播、福州咅乐交通频道、987等。（4、5月份的预热、造势） 10、 项目综合分析 该项日位于闽侯境内，区位优势不明显，但开发商的晶牌知名度校高，策划推广做得到 位，吸引众 多的关注群体，而且区内景观基木做到户户临水，所以销售状况良好。 碧水琴湾 1、 服务机构： 开发商：福建迎鑫地产开发有限公司 2、 项冃概况： 地理位置：八县区闽侯洪塘大桥北侧乌龙江畔 联系电话具体规划：碧水琴湾占地158亩，此次公开部分为纯联排别墅1期136套，均价120 万，独栋尚未 推出。 占地面积:158亩 容积率:0.83/25% 3、 价格： 120-130万元左右/套 4、 户型结构设计特点： ?户型特点：一楼直达三楼的大面积落地角窗，3 0多平方米的大露台；主人层以上， 还搭架了一个葡萄架形的屋顶，与三楼天花板共同构造出一个开阔的空间，既作隔热Z用 也供主人休闲之用?户型结构：联排别墅 5、 配套 拥300亩纯正乌龙江水岸，毗邻500亩