第五章房地产评估.pptVIP

第五章 房地产评估;第一节 房地产评估概述;（二）土地的特性 1.土地的自然特性 （1）位置的固定性 （2）质量的差异性 （3）不可再生性 （4）效用永续性;（三）土地的权利 我国土地的权利不是孤立的一种权利，而是一个权力束，主要包括土地的使用权、所有权、租赁权、抵押权、典权、地役权和空间利用权等。 土地的国家所有权和集体所有权不可以转让，可转让的只能是土地的使用权。 土地的使用权是土地使用者依法对土地进行使用和依法对其使用权进行出让、出租、转让、抵押、投资的权利。;（四）建筑物 从建筑学角度，建筑物是指人工建筑而成的东西,包括房屋和构筑物两大类。 从资产评估角度，建筑物不仅包括了房屋和构筑物，而且还包括了与其不可分离的部分及其附带的各种权利。 （五）房地产的特性： (1)位置固定性及区域性。 (2)长期使用性。 (3)保???与增值趋势。 (4)投资风险性。 (5)政策限制性。 ;（六）房地产评估原则 房地产评估除了遵守资产评估的五大原则（预期原则、贡献原则、供求原则、替代原则、估价日期原则）外还要坚持一下两个原则： （1）合法性原则 （2）最有效使用原则;（七）地租与地价理论 （1）地租理论 绝对地租 级差地租 垄断地租 矿山地租 建筑地段地租 （2）地价理论;地价