公寓营销推广方案.docxVIP

围 8 2 9 0 围 8 2 9 0 万 兀 四 居 室 面 积 范 围 朝阳国际公寓推广方案 —、项目概况 1、规划情况 ? 建筑用地面积65,396址 ? 总建筑面积337, 217M2,其中地上建筑面积270, 257M? ? 住宅建筑面积267, 033M： ? 容积率4. 13 ? 绿化面积27, 882址 ? 绿化率42. 6% ? 总居住户数1,646户 ? 停车位1,841个，小区基本呈围合布局，地下车库集中设置于中央绿地之下 2、建筑分期 ?地块分基本三期建设，南部2、3、4号楼为一期，1、5号楼为为二期，6号公寓 楼为三期，会所设于二期。一期预计于2004年5月交用。 总建筑面积130215陋,期住宅由三栋高层建筑组成，层数由26、 总建筑面积130215陋, 共有大约848个住宅单位（不含复式） 共有大约848个住宅单位（不含复式） ,详细情况见表1。 二居 20 120 204 348 112 3#楼 268 168 500 44-77 97-120 132-139 总计 68 288 288 204 848 面积范围 44-78 97-120 132-141 182、 194 套数比例 8. 0% 34. 0% 34. 0% 24. 1% 表IT 朝阳国际公寓2、3、4号楼户型分析 1 2 0 万 元 左 右 套、?二期住宅为二座高层建筑，总建筑面积82314MS大约有422个单位。其中2居213 套、 开 居 发 居 期 O 基 本 是 和 3 2 居 面 积 范 围 基 本 在 1 2 6 — 1 3 0 M 2 1 总 价 范 围 为 8 3 万 左 右 ； 3 居 室 面 积 都 在 1 5 0 M 2 以 上 总 价 超 过 1 0 0 万 元 f 最 大 — 套 的 总 价 大 约 在 1 3 0 万 元 左 右 三居189套、四居20套。 2 256 20 166 144 150-191 206 总计 189 20 422 面积范围 126—144 150-191 206 套数比例 50. 5% 44. 8% 4. 7% 朝阳国际公寓1、5号楼户型分析 表1 -2 ? 三期公建总建筑面积81188M2,其中公寓58688M2,公建22500M2。 二、项目分析 1、区域市场分析（周边项目分析） （价格分布）本项目从表2-1中可以看出，周边竞争项目基本分为两类：8000、乃至 10000元/平方米以上的高档公寓和5500-7000元/平方米的普通住宅。 （装修标准）高档项目全部是精装修，其中珠江帝景的装修标准报价高达2000元/ 平方米，蓝堡在装修之外还配备白家电。普通公寓项目也有多个项目采用精装修，比 如远洋天地一半毛坯、一半精装；精装修是珠江地产的一贯作风，珠江罗马延续了这 作风，其全套装修标准与珠江骏景类似，大约在500元/平方米左右；金港国际则 提供装修套餐。 （入住时间）从入住期来看有两个高峰, （入住时间）从入住期来看有两个高峰, 个是2003年中，一个是2003年底到2004 年初。 （建筑类型）从建筑类型来看，高档项目中高层塔楼占了很高比例，新建项目棕柵泉、 珠江帝景、蓝堡全部是有塔有板，老项目都会国际和朝阳园则全部为塔楼；但在中档 项目中，板楼占据了绝对优势，除了远洋天地和珠江罗马是有塔有板，其它清一色为 板楼。 （形象定位）在形象定位上，几乎所有的项目都在主打CBD概念。除了珠江帝景、 珠江罗马和远洋天地之外，每一个项目都采取突出一个概念的推广手法。珠江和远洋 之所以例外在与开发商本身的品牌效应和号召力，这两个企业的手法是突出集团的规 表2T 表2T 项目名称 位 置 项目性质 入住时间 均价 元/ m： 11000 （精） 大望路现代城南2000米 10000 （精） S600 （精） 二期2002年10月入住 7800 （精） 9500 （精） 10700 9.4 最早入住2003年6月底 5500 板楼已入住.二期2003 年6月，2004年全部入 塔楼5800 板楼现房 35 6200 6500 7000 （精） 金港国际花园 大望路现代城南1800米 6618 啤酒厂项目 6500-6800 （开盘价） 竞争个案概况分析 a i 棕櫚泉 珠江帝景 朝阳园H 蓝堡公寓 建筑类型 市场定位（或主打广告语） 远洋天地 板楼、塔楼 年轻的天地，我们的生活 珠江罗马花园 板楼、塔楼 意大利风格，国际化社区，CBD内异国建筑徽标 金港国际花园 板楼 CBD生活街区NO. 1 表2-2 主要竞争个案市场定位分析 塔 楼 0 0 0 塔 楼 0 0 0 余 套 现 已 入 住 6 0 0 多 户 2、重点竞争个案分析 根据本案的地段、 价格、规模、客户定位、入住时间