南京六朝皇家公园旅游度假别墅项目可行性研究报告doc11.docxVIP

南京六朝皇家公园旅游度假别墅项目可行性研究报告 、项目基本概况 漂水县系安徽省毗邻，北接江宁区，东连句容县和潇阳市，南 与高淳县接壤，是秦淮河上游源头所在地。滦水县处在以上海为中 心的长江三角洲地区，距南京约40公里，境内交通便捷，车程时 间约40分钟。目前以拥有连接宁、沪、苏锡常等大中城市的高等 级公路，宁杭高速、沿江高速公路正在建设之中，宁杭铁路也在加 紧筹划中，为澳水全面开发开放构筑了良好的外部条件。 项目位于南京市南郊漂水县幸庄水库周边地区和无想寺、无想寺水 库周边地区，幸庄水库周边面积为4450亩，可开发面积约3000 亩，幸庄水库水域面积340亩，幸庄水库离县中1?8公里。 二、置地立项有利条件 有利于增强企业持续发展能力。根据总公司五年及十年中长 期发展战略，为增强企业发展后劲，实现规模效益、创树品牌，做 专、做精、做大、做强房地产主业。必须在金陵世纪花园、江宁等 现有项目的基础上积极寻找后续开发地块。进一步拓展发展空间。 2、土地价值具有一定的升值空间。由于土地资源的稀缺性和不可 再生性以及土地市场化运作的必然趋势 使得近两年来南京市土地 价格上升幅度校尢随着南京市政府新一轮开发高潮的掀起和城市 化进程的加快以及漂水县投资经济的启动 必将带动房地产的快速 发展，预示着该项目有着一定的发展前景。 3、启动该项目的有利时机。经初步市场调研以及和县政府高层的 接触，预计该地块取得的价格每亩8万元左右。目前如以少量的资 金取得此项目，同时随着金陵世纪花园的竣工，上乘庵项目、江宁 项目的实施，公司将取得一定的经济效益。若三年以后正式启动该 项目将有一定的资金支撑。 三、市场分析 （一）房地产总体走势 房地产业作为国民经济支柱产业，近几年随着国家采取的一系 列扩大内需、增加投资的积极而有效政策，房地产得到了快速发 展，并对国家经济的发展和繁荣起到了较好的拉动作用。随着中国 加入WTO,国民经济持续发展以及南京市政府为实现富民强市加快 发展的宏伟目标而实施的新一轮城市建设髙潮为房地产业贏来了 新的发展机遇。同时，随着居民收入水平的提高和国家住房制度改 革的推动作用，对房地产的有效需求，呈现出房地产市场购销两 旺、经济繁荣的良好发展态势。 （二）旅游度假别墅市场分析 1、别墅市场 从近十年发展来看，我国别墅市场的发展呈曲线上升的势头，经历 了高潮低谷升温 了高潮 低谷 升温一一热潮四个过程目前正处于别墅开发 的第二个热潮。别墅市场从沉寂中苏醒过来，主要是近年随着二次 置业者的增加，造成了别墅市场的升温。别墅物业作为一种高档商 品,如今已经成为人们身份、地位、财富的象征。别墅市场的区域 分布主要集中在深圳、广州.北京、上海、杭州等几个大城市。别 墅的空间分布特征有一定的相似性 主要聚集在交通比较便捷的一 小时都市圈内，私家车出入较方便的区位，周边依山傍水，空气清 馨，环境轻松的地区，真正实现悠闲的别墅生活环境。南京的别墅 市场近两年也已启动，主要集中在亚东和江宁等城郊结合地带。从 销售情况看具有较好的市场前景。 2、旅游市场 市场的发展和繁荣。因为本项目紧临无想寺风景区，从营销角度, 我们要充分利用潇水县著名景点无想寺和丰富的山水资源通过宣 传山景、水景、树景、寺景及野趣，突出山的灵性，水的动性，人 的和谐性预计无想寺旅游景点在今后几年内将建成为南京的著名 景点，会集聚一定人气，对本项目产生一定促进作用。 （三）差异化竞争策略 可整合旅游资源，是该项目区别于南京市别墅市场的特征。应 把握好以下几个要点：一是市场定位。在经济型精品别墅、豪华别 墅和极品别墅中，我们倾向于前两种。档次定位为中髙档，目标消 费群市场细分为IT、金融、房地产等行业的新兴的“中产阶级”、 白领、金领人士和企业家、髙级经理人等。客户群既可是南京裸水 及周边地区的高收入阶层，也可是苏南、浙江、上海、安徽等地区 的高收入阶层；二是产品定位。集居住、旅游度假、投资于一体的 别墅，既可作为第一居所也可作为第二居所，但以第二居所为主; 建筑风格融中国文化于现代建筑风格中，即具有中国皇家园林的高 贵风范又具有现代建筑的新潮时尚;户型面积大小取决于别墅形态 以买家需求，联排别墅为180—一220平方米，独立别墅为 250——350平方米；三是价格定位。别墅价格不能走高与低的极 端，太髙曲高和寡，太低“有失身份”,关键是适度抬高。别墅不 易釆取降低策略，应预留一定的升值空间。对于滚动开发的别墅来 说尤其重要。建议每幢房款在60 说尤其重要。建议每幢房款在60 120万元。 四、项目实施的总体构想 项目名称 南京六朝皇家公园别墅 开发形式 ①自主开发 ②合作开发 筹融资及启动资金 资金来源渠道一是自有流动资金，主要是金陵世纪花园、江宁等开 发项目的投资收益；二是银行贷款；