东营乐得家金瀚家园三期营销推广执行策略.docxVIP

谨呈：金瀚集团 体验水边的香格里拉 —乐得家?金瀚家园三期营销推广执行策略 深圳瑞尔特房地产顾问机构 东营项目组 二OO四年六月十六日 乐得家?金瀚家园及清风湖经过3年多的开发建设，现已成为一个 水岸生活格调和国际人文氛围浓郁的成熟社区，本营销推广执行策略是 原来之乐得家?金瀚家园营销推广报告的补充和调整，是为了保证金瀚 家园三期推广工作的有序开展和顺利销售而提供一个科学合理的操 作思路，同时通过金瀚家园项目整体的运作，成为塑造一个全新的体验 地产开发模式——清风湖模式重要的组成部分，最终全面树立金瀚地产 以及金瀚集团良好品牌形象。 一、 目标客户群定位 二、 楼盘形象定位 三、 价格定位及策略 U1主要卖点提示 U1 主要卖点提示 五、 主题概念提炼 五、 主题概念提炼 六、 主题广告语 七、认购开盘节奏安排 八、 营销推广计划 九、 营销策略 十、媒体分析与投放策略 一、目标客户群定位 (-)总体特征 金瀚家园三期消费群主要定位在屮高收入阶层，特征如下: ?支付能力强； ?而积要求大； ?居住要求高； ?多属于二次置业； ?讲究空间的舒适感和优越感； ?对居住环境、楼盘综合素质、物业管理和服务要求高； ?追求咼品质和咼品位的尊贵、悠闲生活； ?购房相对理性，但心理上接受了就会果断决策购买。 (-)客户群类别 1、 工商业私营企业主； 2、 企事业单位中层以上管理者； 3、 看好东城区文化教育环境以及发展前景的成功人士； 4、 积莆较多的离退休地方名流人士； 5、 企业高层管理人止、政府高级公务员。 楼盘形象定位 楼盘形象定位 符合目标客户群尊荣、安全、闲适需求的顶级高诣水岸生活格调、国际人文氛围住宅社区。 三、价格定位及策略 （-）价格制定思路 价格对消费者的心理影响I?分微妙，“高不成，低不就”。本次三期的价格制定，必须同时符合 消费者心理价位、市场接受程度和楼盘市场形象，并实现利润最大化。鉴于此，建议以“稍有领先 价位”入市，即在同类住宅中，其价位略高一些，既稍有领先，显示出本楼盘的品质，又接近目标 消费群心理价位。运作上“灵巧制导”，以吸纳具有供款能力的客户，并釆取“低开高走”的方式, 在调整价位时，低幅多频调整，避免出现超越心理价位和市场接受能力的问题。 （二）价格制定 定价策略 定价思路 操作方法 目标实现 金子样、 银子价 经济+美丽 所谓“金了样”，就是通过形象、卖场等包装， 将楼盘打扮得看起來像“金子”；在实际操作 屮是?方面考虑市场承受力而合理定价，另 一方面通过规模化、规格化和层次化的炒作、 利润最大化、 最快化  推广，来增加价值，实现价值大于价格。 ?承接前三次推房价格，24#均价2200元/m2, 21#均价2300元/ m2, 66#均价2250元/ nf； ?综合考虑三次推房的销售状况，21#均价为上限，24#均价为底限； ?建议销售均价2300元/m2,即三期推房价格为前三次推房均价的区间价。 Ui主要卖点提示 Ui 主要卖点提示 （一）、融入“清风湖”、“明月湖”自然生态 坐拥清风湖、明月湖，城市公园畔的优雅生活，自然生态泛会所， 滨湖生活、生态社区，公园就在家门口。 乐得家?金瀚家园3期，总建筑面积3万余平方米，多层洋房。 ?近可观园林美景，远可眺两大自然湖景。 乐得家?金瀚家园3期，新加坡蔡家声特许建筑师秉承新的建筑设计规划理念，从内容到理念 实现了一次创新。 （二）、功能分区与建筑布 （二）、功能分区与建筑布 ? 建筑规模：从乐得家?金瀚家园1期、2期、过渡到3期，形成总占地面积22. 12万平方米、 总建筑而积16. 18万平方米的，大盘大社区。 ?布置原则：均好性强。 住宅类型:130—150平方米多层。 （三） 、交通规则 交通便利，整个社区分别有南、北、西三个大门进出。 （四） 、社区外部空间设计 低密度、0. 73的低容积率、大尺度的户外空间。 与1期、2期组成多层次、不同氛围的活动空间。 （五） 、社区配套 金瀚艺术中心特设大型VIP湖畔人文会所，名门气质。 金瀚标准9洞高尔夫球场，休闲并生活着。 第五大街一东营首席饮食娱乐时尚MALL,休闲体验的“CBD”，生活随心情主动切换。 成熟社区，与城市的公建、办公、学校、市政设施等紧密相连系。 （六） 、空间尺度 ? 建筑物之间尺度大，多种层次感。 ?多方向大角度景观，在家享受户外生活。 （七）、中央园林、超然享受 （七）、 中央园林、超然享受 ? 大型中央园林景观，尽显尊贵地位和大家风范。 融入丰富的自然假山元素，不经意的风景让生活更显休闲从容。 （八）、阳光美景 更加注重景观和朝向的均好性。 户户朝南，采光充沛，美景尽收眼底。 五、 主题概念提炼 从集合优势卖点，突出楼盘个性，符合目标客户群身份及需求三个方面进