建发南京南捕厅项目三期营销策略报告教学.pptVIP

序;南京，六朝金粉的繁华历史，民国时期的首都，具有值得称耀的文脉……;问题一;问题二;问题三; 市场研判 项目解读 竞争定位 客群描摹 营销策略 销售执行;市场 研判; 宏观调控风起云涌，地方楼市去沸保温，量跌价挺; 严厉调控 VS 动能充足，观望与出手并举; 资源的稀缺性导致别墅产品的抗跌性较强; 南京总部经济刚刚起步，政府大力支持，前景广阔;◆ “史上最严厉调控”并不如想象中严重，城市别墅 的绝对稀缺性决定了本案依然将受到追捧。;项目 解读; 地处南京城市中轴，绝对核心地段 项目位于中山南路与升州路交界口，距新街口仅 1.8公里，标准城中心位置，稀缺地段不可复制。 ; 位于历史文化街区，具有深厚的文化底蕴 甘熙故居与明孝陵、明城墙并称为南京三大建筑景观。甘熙故居作为当时最大的民宅，在百姓中有“九十九间半”的美称。; 周边居住氛围不佳，却孕育了高端项目潜力 项目西侧破旧房屋成片，片区形象较差。但随着地块整体的拆迁 改造，项目居住品质感提升在即。; 别墅产品具有绝对稀缺性，总部办公基础坚实; 南京建发：最了解南京的“老南京”品牌;宗;别墅产品优势：;别墅产品劣势：;主力户型一解析：;别墅主力户型二解析：;别墅产品总结： ;总部办公产品解析：地段;总部办公产品解析：产品; 总部办公产品总结： ;项目SWOT 分析;距新街口仅1.8公里，绝对城市中心核心地段;我们具有如此鲜明的特点， 那我们的对手呢？;竞争 分析;我们从开发商品牌、高端项目的特质方面节选了南京的代表项目进行分析，以下楼盘可能将分流本项目锁定的高端客户。;占地面积;别墅形态; 万科的品牌号召力与产品力是它的核心优势。 万科安品街项目靠近朝天宫，居住氛围更浓，但地块通达性稍有欠缺，与本案相比地段稍差。 安品街项目一期33幢联排别墅与本案别墅项目总价重叠，将是本案的直接竞争对手。 ;占地面积;别墅形态; 钟山高尔夫主打紫金山资源与高尔夫球场，与本案主推的地段及人文形成错位，正面竞争较小。 钟山高??夫是目前南京别墅市场的价格标杆，总价较高，对本项目客群分流较小，但单价对本案具有借鉴意义。 ;占地面积;别墅形态; 绿城玫瑰园是郊区别墅的典范，与本项目城市别墅的定位形成鲜明的差别。 绿城的独幢别墅面积较大，主打自然山水，但总价与本项目联体别墅部分重叠，会分流少量客户。 ;占地面积;别墅形态; 颐和路12片区与本案有着相似的背景，其定位世界500强的办公总部与本案有一定的重叠，但其只租不售，对本案销售的影响较小。 本案与颐和路12片区相比，最大优势在于城市中轴的便利交通与历史文化保护街区的深厚历史积淀，其便利性与标签性是颐和路12片区无法相比的。;开发商;开发商;竞争关系解析;品牌PK：;受三期地块规模限制，目前我们产品力很难竞争…… 但放眼后期，我们16.8万平米的规模更具想象空间。;貌似我们的历史也不够长……;那么;VS;就像 ;因为 ;“ 古之王者择天下之中而立国，择国 之中而立宫，择宫之中而立庙 ” —《吕氏春秋》 ; 历史 离你很近， ;历史 离你很远， ;VS;反过来;你会想到 ; 想到 ;你会想到……. ;在这里 ;它 ， ;它 ， ; 所以，我们的定位是 ;别墅定