世联地产旅游小镇研究暨四大旅游城市调研报.pptVIP

旅游地产规划、产品、需求等都依据市场需求、行业发展、政府支持及交通辐射范围决定。;从成功发展的旅游休闲地产特色亮点来看，打造高端休闲产品来引爆市场，做大做强某项休闲功能产品来形成规模效应，吸引眼球，并制定先人气后商气的发展思路，都是值得项目借鉴的宝贵经验。;2：旅游地产开发模式;针对不同的城市、区域、资源以及规划，打造符合自身特点的旅游地产才具有市场需求性。;资源、文化、规划、投资及后期运营是旅游地产成功开发的必备条件。;深圳华侨城整体规划，大盘模式，自建旅游资源，先做旅游后做地产，取得了成功。;以五大成熟地产项目为中心，教育培训、文化艺术、商业休闲街、写字楼、医疗、主题公园等为大配套，形成了独立的华侨城生活圈;低资源 低卖点 低价值 高风险; 本案例最大的启示是，告诉我们旅游地产可以： 平地造景，即制造景观，制造主题，制造文化。就是把有吸引力的东西搬到有情趣的人聚集的地方来。 先旅游升值地块，然后开发地产，从而降低风险，提高利润。 制造文化动态元素。没有文化，造一些假模型出来，也不能经常吸引别人过来，让旅游资源活起来，最好的办法是注入文化元素。;杭州宋城先做旅游项目，提升土地价值，然后再做地产，借助山、海、城资源，取得了较大成功。;旅游项目;1）1995年：复制“清明上河图”，宋城公园成功。 区位资源上，宋城根植于杭州版块的历史沃土，又依托以大上海为中心的华东经济圈，只要找到消费者承受能力与公园给予的回报相称这一结合点（也就是公园的品味、档次、文化内涵等要真正让游客觉得钱花得值）即可成功。从大环境上，当时杭州以观光为主的传统旅游方式已渐显不足，高品味的人文景观可以起到积极的互补作用。基于以上思想，以“清明上河图”为蓝本，创建了融合浓郁宋文化和杭州地域特色表演的主题公园——宋城，并提出“给我一天，还你千年”宣传口号，获得成功。 2）1999年：杭州乐园定位模糊，遭“冷遇”。 宋城集团继成功开发宋城主题公园之后，又相继开发了美国城和杭州乐园两大主题公园。美国城依宋城???建，在空间上与宋城是一个“组团”，客源有一定保障。杭州乐园是“主题公园群”，是一个集旅游、观光、休闲、度假、居住等功能为一体的综合性项目。杭州乐园因为消费者心目中的形象并不清晰。多数人对“乐园”有一个先入为主的心理定势，来了以后便有些失望。所以，杭州乐园开业以来，营业额和品牌知名度及美誉度并未达到预期目标。 3）2005年：借势休博会，整合休闲旅游第一城。 2005年6月18日，为迎接在杭州举办的“2006世界休闲博览会”，杭州乐园闭园整改，纳入“世界休闲博览园”建设。由单一主题公园到复合型主题公园升级换代。 ;本案例启发我们，做旅游地产可以： 挖掘文化元素，无限放大成主题，然后对接相关旅游产业。该案例的成功就是拿和杭州相关的大宋文化做主题，制造一系列景观和娱乐、饮食、剧目等欣赏和体验性的产品。 可以把房地产品做成景观，景房一体。宋城很多地产都是就地势位置，设计成个性鲜明的山地别墅。 文化主题要单一、要能支撑地产开发。杭州乐园的失利就是因为主题太复杂，如果不是其已有的品牌和后期巨大的投入改造，当是极大的失败。 社会、关系营销对旅游有巨大推动作用。宋城集团和政府合作，“2006世界休闲博览会”的社会营销对品牌产生了巨大影响。;项目的比较;问题及发展;旅游需求的多元化发展，旅游地产也得发生多元化、特色化的变革。;1、旅游休闲产业的发展将为旅游房地产带来广阔的发展前景 2、城市消费领域的拓宽加速旅游地产的发展 3、购房者对区域景观和居住环境的要求逐渐提高 4、建立在车轮上的旅游房地产具有了发展的条件 5、开发商需要盘活资产、提高效益、另辟蹊径，抢占先机;3：成功开发的旅游城镇;古城四大街区围合，全长1700米，总营业面积3万多平米，经营区域集中在一楼，二楼仅作为居住、仓储功能使用。;四大街区围合，各大街区各有主题特色明显;极具民族民俗风情特色的酒店客栈生意经营很好。;丽江古城对于本区域民族民俗元素的挖掘相当成功，很好的将民俗与旅游有机的结合起来，创造了极大的商业价值。;丽江古城的商业街由四方街、东大街、新华街、七一街、五一街、光义街及众多分巷组成。 ;七星街成为本区域消费的传统街区。南门商业街、玉水商业街均延续古城商业街现有模式经营较差。;1400多年的悠久历史，全长1180米，桂林山水甲天下，阳朔山水甲桂林。;旅游休闲业态，乡土气息与异国情调结合，整体商业氛围较好。;林立的酒吧、咖啡厅、三五成群的游客或外国人在酒吧里悠闲的喝着咖啡闲聊、甚至一个人独自阅读，给人一幅异常休闲的画面，而不象其他旅游区，人们永远是那么匆忙。西街也并非千篇一律的旅游工艺品、纪念品店铺，这里有普通的服装店、箱包店，兼卖土特产和日常生