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（房地产项目管理）房地产 开发与项目管理 房地产开发与项目管理 第一章房地产业及其特点 一、房地产业的含义 在现代经济社会中，房地产业是作为一个独立的产业部 门而存在的，它不仅包括生产环节（开发建设环节），而且包 括流通和服务环节。因此房地产业是指从事房产投资、开发、 建设、经营、租赁、抵押、信托、维修以及装饰等经济活动 的产业部门。 在我国，为适应社会主义市场经济的发展，正确反映国 民经济的内部结构、发展状况，并为国家宏观管理、各级政 府部门和行业协会的经济管理以及进行科研、教学、新闻宣 传、信息咨询服务等提供统一的行业分类和编码，《中华人民 共和国国家标准（GB/T4754-94 ）》中对我国国民经济行业分 类进行了详细的划分，将社会经济活动划分为门类、大类、 中类和小类四级。具体地，大的门类分为从A 到 P 共 16 类， 而建筑业分列为E 类（第五类），房地产业列为J 类（第十类）。 1985 年 4 月 5 日，国务院办公厅转发了国家统计局《关于建 立第三产业统计报告》的文件，结合我国三大产业的划分， 将建筑业列为第二产业，房地产业列为第三产业中第二层次 的服务部门。第三产业中是流通部门，包括交通运输、仓储、 邮电通信、批发和零售贸易、餐饮业；第二层次是为生产和 生活服务的部门，除房地产业外，还包括金融保险业，地质 勘查业，水利管理业，社会服务业，农、林、牧、渔业，交 通运输辅助业，综合技术服务业；第三层次是为提高科学文 化水平、福利水平和居民素质服务的部门，包括教育、文化、 卫生、体育、社会福利、科学研究业等；第四层次是为社会 公共服务的部门，包括政府机关、国防、公检法等 。 二、房地产业的基本特点 1 、从区域经济来看，房地产业是一个区域差异大，级差 收益明显的行业。 2 、从行业特征来看，房地产业是一个具有高度综合性和 高度关联性的行业。 3 、从投资过程来看，房地产是一个高投资、高收益、高 风险的行业。 4 、从社会经济活动来看，房地产业易受政策影响且是一 个与法律制度紧密相关联的行业。（天津市 2007 年 300 万平 米经济适用房，政府应如何干预房地产的市场经济？） 第二章现代项目管理与项目造价管理基础知识 第一节现代项目管理基本概念 现代建设项目管理认为：建设项目是一个组织为实现自 己既定的目标，在一定的时间、人员和资源约束条件下，所 开展的一种具有一定独特性的一次性工作。建设项目具有目 的性、独特性、一次性、制约性、风险性、建设项目过程的 渐进性、建设项目成果的不可挽回性、建设项目组织的临时 性和开放性等特性。 由于建设项目的诸多特性，使建设项目与日常运营存在 如下 3 个最主要的不同之处： 1 、工作性质与内容的不同，一般在组织的日常运营中存 在着大量的常规性不断重复的工作或劳动，而在项目中存在 的是较多的创新性、一次性的工作或劳动； 2 、工作环境与方式不同，一般组织日常运营工作的环境 是相对封闭和相对确定的，而项目的环境是相对开放和相对 不确定的； 3 、组织与管理上的不同，由于组织日常运营工作是重复 性的和相对确定的，所以这种工作的组织结构多数是相对不 变的，其组织形式基本上是按部门分工建立的科层制的组织 体系。相反，由于项目是一次性的和相对不确定的，所以一 般项目的组织是相对变化的和临时性的，项目组织的形式多 数是团队性的。我们公司目前对项目的管理还处于做日常的 运营管理工作，还没有建立起以项目经理为中心的真正的项 目管理团队方式来管理项目。 第二节现代项目管理基本内容 现代建设项目管理理论认为，建设项目管理的主要内容 涉及 10 个方面的管理内容。 一、建设项目的人力资源管理 建设项目人力资源管理是在项目管理过程中为确保 更有效地利用建设项目所涉及的人力资源而开展的项目 管理工作，其主要内容包括建设项目的组织规划、项目 人员的获得与配备、项目团队建设等内容。 1 、项目组织规划设计的原则 （1）目标一致原则 如果组织每个人的努力有助于整体目标的实现，那么这 个组织就是有效的，也就是说，项目组织与项目目标要统一。 （2）效率的原则 如果一个组织机构能使组织人员以最低成本达到组织的 目标，