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一个商业街策划方案 大十字商业街位于哈密市城南大十字，是哈密市旧城改造项目和都市形象 工程，由江苏中天集团投资建设， 项目建筑面积 45000平米，总投资 1.2 亿， 采纳双步行街规划，融民俗风情和苏南特色于一体，集购物、餐饮、娱乐、 休闲、观光、旅行六位一体，是哈密市民和外来游客最佳的休闲购物场所， 对提升哈密都市形象，促进商业功能提升发挥了庞大的作用。 项目现差不多完工，各项配套设施业已完善，但受到市场过剩等多方面的 阻碍，商业街竣工交付后，市场的招商、开业和整体的营运等面临诸多方 面的咨询题，为使以上工作尽快落实和展开执行，以便获得良好的招商和 经营成果，现就以上作业展开策划，并提出本策划方案以供参考。 一、 市场分析 1. 1 商业概况 1、商圈构成 哈密市商业要紧集中于以时代广场为中心的商业区和以天马为中心的铁路 局商业区。 在商业形状方面，以时代广场为中心形成了以领先、领先二期、亿家百货、 爱佳超市、韩氏家电、新世纪、帝都百货、第一百货、新宇地下街、华洋 地下街、五交化商场及沿街品牌店构成的，芸集了服装服饰、鞋帽箱包、 日用百货、家用电器、通讯产品、文化用品、副食品等数十类品种，是哈 密市最繁华的商业区，商品零售额占据哈密市场的 60%以上。 在时代广场周边，还形成了以丰茂市场、新丰市场和工人广场三大市场构 成的中低档商品集贸市场，这三大市场依靠较低的产品价格和与市中心相 邻的优势，与商场及品牌店形成互补效应，吸引着不同的客户群。 以天马为中心的铁路商圈，充分利用交通及地理优势，形成了以天马市场， 温州商贸城、绿洲建材市场、万风家俬、美神家俬、神洲家俬及友谊路批 发市场构成的集贸市场的商业形状，要紧经营小商品、建材、家俬、糖酒、 日用百货及食品等商品。 从上述哈密市的商业格局而言，商业集中度较高，再加上缺乏新的商业增 长点，人均消费水平较低，商业已趋于饱合，缺乏进展空间。 但从商业形状而言，缺乏专业性，特色化的商业形状，商业雷同性强，竞 争猛烈，特色专业市场进展潜力庞大。 2、竞争状况 近两年来，随着哈密市商业用地的大量开发，商业物业大量供应市场，过 度的市场供应，打破了市场供需平稳。相伴着商业物业的大量供应，一些 新建的市场也纷纷登场亮相，如领先二期、亿家百货、爱佳超市、韩氏家 电、帝都百货、华洋地下街、五交化商场、大量沿街商铺和大十字商业街 （统计的经营面积高达 15 万平方米）等，这些新的市场的开业，给原本就 进展乏力的哈密商业市场带来庞大的压力，市场竞争进入白热化状态，差 异性不强导致市场间竞争猛烈，导致商户的频繁流淌，形成“风水”轮番 转的特点。 过度竞争表现在对消费者的争夺和商户的争夺两方面，在对消费者争夺方 面，各商家纷纷使价格这一杀手剪，使整体行业的利润水平大副降低，大 部分仅能够保本或微利经营，仅以部分品牌店经营尚可，因此大量上家纷 纷向沿街品牌店和中高档商品靠拢，使高端市场也显现竞争猛烈的情形； 在商户招商方面，各经常更是使出出浑身解数，降租金、免租金、免一次 装修费（甚至二次装修费） 、扣点经营、品牌联营等各种形式层出不穷，即 便如此，各市场也未能取得中意的招商成效。因此，哈密商业市场的竞争 称之为过度竞争或白热化的竞争全然不为过，市场供需的严峻失衡及各市 场定位缺乏差异性导致了这种残酷的竞争状况，这些现状对我方市场招商 和经营时带来庞大压力，必须慎重应对。 1．2、市场消费状况 1、消费水平 哈密市都市人口少，人均收入水平低，致使商业消费水平较低，消费能力 有限，成为哈密市商业进展的瓶颈。 2、经济水平 哈密市及周边乡镇仍是经济落后地区，都市规模小，低收入人口占总人口 比列高，商品的消费仍以中低档商品为主。中高档消费要紧集中于铁路、 石油、行政事业单位及外来高收入人群。 3、都市经济结构 哈密市产业要紧依靠矿产、铁路及农业，在整个产业进展中，第一、二、 三产业均不发达，且缺乏有力的经济增长点，经济进展缓慢，进一步制约 了商业的进展。 4、消费进展趋势 哈密市人口有限，经济进展缓慢，缺乏强势产业支撑，再加上大量新型商 业市场的进驻，估量以后几年，哈密市的商业经营状况将专门难改观，商 业竞争将更趋猛烈，专业化、细分化的市场运作已成必定。 二、 SWOT 分析 2．1 优势与机会 1、 规模优势，具备了成为一个商圈的硬件条件； 2、 商业形状优势，商业步行街，最具进展潜力的商业形状； 3、 购物环境优势，独具魅力的建筑风格，一流的休闲环境； 4、 政府支持，给市场的招商和经营带来政策上的机会； 5、 旧城改造，为该片区的进展制造了条件； 6、 餐饮娱乐业合理的利润水平和良好的进展空间，为商业街餐饮娱乐的 招商和经营奠定了基础； 2．2 劣势与威逼 1、 区位劣势，与商业中心相距较远； 2、 文化