第六章市场法及其应用.pptVIP

房地产估价的理论与方法;第六章 市场法及其应用;内容框架;比较法 市场法 ;市场法——选取一定数量、符合一定条件、发生过交易的类似房地产，然后将它们与估价对象进行比较，对它们的实际成交价格进行适当处理来求取估价对象价值的方法。 可比房地产（可比实例）——指在交易实例中交易类型与估价目的吻合、成交日期与估价时点接近、实际成交价格为正常成交价格或者可以修正为正常价格的类似房地产。 比准价格——用市场比较法估价求得的价格。;;三、市场法的估价对象和条件;;;;四、市场比较法估价步骤;（一）收集资料的范围;（二）收集资料的内容 ;;（三）收集资料的途径;二、选取可比实例;三、建立价格可比基础;（三）统一币种和货币单位;举 例;举 例;举 例;一、交易情况修正 ;1、有厉害关系人之间的交易 2、急于出售或急于购买的交易 3、不了解市场行情的交易 4、特别动机或偏好的交易 5、特殊交易方式的交易 6、交易税费非正常负担的交易 7、相邻房地产的合并交易 8、受债权债务关系影响的交易 ;;正常价格; 某可比实例，成交价格为5000元/平方米，在估价调查中得知是属于熟人之间的交易，经分析，此交易比正常的市场价格低5%左右，试进行交易情况修正。 ;交易税费非正常负担的价格修正;举 例;二、交易日期修正 ;估价时点价格;1、价格指数法;;②环比指数;2、价格变动率法;举 例;例 题;例 题;三、区域因素与个别因素修正;（二）修正的目的;1、直接比较法;区域因素修正具体修正公式： ;例 题;2、间接比较法;区域因素修正具体修正公式： ;该项修正也可称为房地产状况修正;一、求取公式;数字化公式：;二、求取方法;3、中位数;第五节 市场比较法运用举例;? ;? ;? ;? ;? ;项目 ; A为分期付款，即：于成交日首付15万元，时隔半年再付15万元，余款于1年后付清，利率以5%计； B为一次性付款，即于成交日一次性付清全款； C为抵押贷款，即：于成交日首付30%，余款向银行申请15年期的抵押贷款，抵押贷款利率为5.05%。 ? 该类房地产以人民币为基准的市场价格2004年上半年间逐月上涨1.5%；下半年以来逐月上涨0.8%。 美元与人民币的市场汇价2004年4月1日为1：8.28；2004年2月1日为1：8.30；2004年8月1日为1：8.27，2004年10月30日为1：8.26。 评估某房地产于2004年10月30日的价格。 ;（1）建立价格可比基础;（2）计算比准价格;补充习题;××路××弄××号××室房地产价格评估;2、可比实例与估价对象比较;3、比较因素分值;4、计算比准价格;习题1;习题2;习题3;习题4;习题5;习题5;