《估价案例与分析》估价方法适用性分析.docxVIP

精品文档 精品文档 PAGE 精品文档 《估价案例与分析》：估价方法适用性分析 估价人员在认真分析所掌握的资料并进行了实地查勘后，根据估价对象的特点和实际状 况，采用如下方法进行评估： 根据估价人员掌握的资料，考虑到该估价对象为营业性房地产，可以产生收益，所以 选用收益法作为第一种估价方法。所谓收益法是预计估价对象未来的正常净收益，选用 适当的报酬率将其折现到估价时点后累加，以此估算估价对象的客观合理价格或价值的 方法。估价人员搜集估价对象收入和费用的资料估算销售收入，然后扣除销售成本、经 营费用、商品销售税金及附加、管理费用、财务费用和商业利润，得到年净收益，选用 适当的报酬率及适宜的计算公式，求出估价对象的收益价格。 根据《房地产估价规范》中的规定，对同一估价对象宜选用两种以上的估价方法进行估价，在同一供求圈内与估价对象类似的房地产市场交易量较少，所以选取成本法为第二种估价方法。根据估价人员搜集有关土地取得成本、开发成本、管理费用、投资利息、 销售费用、销售税费、开发利润等资料，测算重新购建价格，然后测算折旧，最后用土 地重新购建价格加上建筑物的重新购建价格再减去建筑物的折旧，求出估价对象的成本 价值。 【错误】采用成本法的理由不充分，在同一供求圈内与估价对象类似的房地产市场交易 量较少是不选用市场法的理由，而并不是不选用市场法就只能去选择成本法。 对上述两种方法所得结果进行综