20中海03：中海企业发展集团有限公司公司债券2020年年度报告.PDF

A0 中海企业发展集团有限公司 公司债券年度报告 （2020 年） 二〇二一年四月 中海企业发展集团有限公司公司债券年度报告（2020 年） 重要提示 本公司董事、高级管理人员已对年度报告签署书面确认意见。公司监事会（如有）已 对年度报告提出书面审核意见，监事已签署书面确认意见。 本公司及全体董事、监事、高级管理人员保证年度报告内容的真实、准确、完整，不 存在虚假记载、误导性陈述或重大遗漏，并承担相应的法律责任。 立信会计师事务所（特殊普通合伙）为本公司出具了标准无保留意见的审计报告。 2 中海企业发展集团有限公司公司债券年度报告（2020 年） 重大风险提示 一、财务风险 1、投资性房地产公允价值波动的风险 公司采用公允价值模式计量投资性房地产。由于房地产市场的变化，若公司投资性房 地产的公允价值在未来出现波动，将可能对公司的经营业绩和财务状况产生一定影响。 2、存货价值波动的风险 存货是流动资产的主要构成部分，公司的存货主要为开发房地产项目所产生的开发成 本、开发产品及拟开发土地。公司存货的变现能力直接影响公司资产的流动性及偿债能力 ，未来若公司的在售项目销售出现不利状况将导致存货周转不畅，进而对公司的偿债能力 带来一定不利影响。同时公司存货的价值会受国家的宏观政策、信贷政策、房地产行业的 供需状况、行业政策等因素的影响而发生波动。在未来的资产负债表里，若存货中相关房 地产项目的价格出现波动，则存货将面临计提存货跌价准备的风险，进而对公司的财务表 现构成不利影响。 3、有息负债增加的风险 随着业务的发展，公司融资需求、方式及规模将不断变化，公司或将面临一定的有息 债务规模增长、偿债压力上升的风险。但是由于公司作为中海地产在中国境内的控股平台 ，公司负债中，其它应付账款和预收账款等占比较高。其中：其它应付款主要是应付其它 关联子公司往来款，主要是其它关联子公司归集到公司的销售回款；预收账款则是合并报 表范围内各子公司的预收房款。 4、经营活动产生的现金流量净额波动较大的风险 公司的经营活动现金流量波动较大，主要是由于房地产行业的特性，从土地储备、项 目开发到销售回款有一定的时间差，从而使得主要用于新增土地储备、房地产开发支出的 现金流出在一定程度上影响了报告期经营活动现金流量净额的变化。未来若公司的经营活 动现金流量有波动，将可能在一定程度上对公司的经营及财务状况构成影响。 5、未来存在较大规模资本支出的风险 房地产开发项目一般投资周期较长，投资规模较大，属于资金密集型产业。由于房地 产项目具有规模较大、回款周期长、资源占用大的特点，随着在建项目及拟建项目的陆续 开发建设，公司在未来的现金支出将会较大，公司需要准备大量的流动资金以应对项目所 3 中海企业发展集团有限公司公司债券年度报告（2020 年） 需的资金周转，保证项目的运转和开发。公司所持有的高品质土地储备为未来持续发展提 供了坚实有力的基础，但后续项目开发需要公司在未来投入持续的资金支持。因此，总体 上公司在未来将面临一定程度的资本支出压力，未来若公司的融资能力受到宏观经济政策 、信贷政策、产业政策等方面的影响，则未来的经营目标的实现将受到一定程度的影响。 二、经营风险 1、宏观经济和行业周期性波动的风险 发行人所处行业与宏观经济之间存在较大的关联性，公司主要收入来源于房地产开发 业务，受宏观经济发展周期的影响较大。一般而言，在宏观经济周期的上升阶段，房地产 开发业务投资前景和市场需求都将看好，房地产销售价格相应上涨；反之，则会出现市场 需求萎缩，房地产销售价格相应下跌，经营风险增大，投资收益下降。因此，公司能否针 对行业的周期转换及时采取有效的经营策略，并针对宏观经济与行业发展周期各个阶段的 特点相