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精品文档 精品文档 PAGE 精品文档 精品文档 项目成本策划 定义： 项目成本策划是一个系统工程，要求成本管理人员具有成本管理、设计、实施、采购等综合素 质。具体而言，成本策划是指在设计的前端，成本管理人员站在企业经营战略的高度，根据项目的 定位及成本总控目标，整体分析、规划项目在设计、施工等各个环节的成本配置，提出成本策略。 成本策划主要解决的是限额下的经营目标是否可以实现、 如何实现，以及经营目标不同下的成 本限额变化需求问题； 解决成本限额下可变成本与不变成本的分配问题， 调整不变与可变部分的成 本分配比例，提出成本控制策略与要点。 成本策划通过前置目标成本的管理方式， 解决的是经营的 问题，做与不做的问题，以及准备如何做的问题。 主要步骤： 一、了解需求，弄清项目最终要达到的目标 成本策划之前，首先需要明确公司对项目的运营要求，以及最终希望达到一个怎样的目标。 也 即弄清这个项目的边界条件：总投资额多少，达成怎样的效果和目标。 二、对同类产品成本案例进行调查分析 根据实地调查与分析，以及数据库同类项目资料的收集， 对同级项目进行分析比较，并参考其 成本造价数据，按照重置成本法进行成本分析，明确项目总造价、 单方造价以及成本投放重点等信 息。 三、提出成本配置及成本管理建议 根据规划指标、设计规范、成本配置建议、运营需求等，梳理出本项目的基本功能，并结合投 资总额，提出必备功能性成本（固定成本）、可变成本、成本投放的侧重点等成本配置建议。 成本配置要结合客户的需求， 了解和把握客户需求也是成本控制的基础。 在成本总目标基础上， 充分满足客户的需求作为基本出发点， 即要清楚地知道客户的需求是什么， 进而把那些可有可无的 东西坚决去掉，对于那些客户很关注的东西要坚决做到最好，明确可变与不变成本的比例。 四、提出成本管理策略建议 成本策略建议也即实现项目目标的手段， 是根据项目的定位及成本总控制目标、 成本配置建议， 从整体上对设计、建材、施工、装修等提出成本策略。例如，根据公司对项目的需求取向（城市片 区地标性建筑）及成本总控目标，给到的成本策略建议主要有如下两大点： 一是满足项目第一功能 . 精品文档 的同时满足“标志性建筑”之需， 重视外立面的设计， 可适当采用异形形状， 这是成本配置的重点； 二是项目属于住宅类项目，非商业综合体，材料不一定是最好，但工艺一定要满足质量要求，通过 精致、简约来体现住宅的实用性，所以装饰取向建议选择好的施工工艺及中价格材料。 在公共部位 装修上，建议采用简单装修，地面采用自流平水泥地面，墙面及天棚面主要为乳胶漆；在选材上， 设备建议尽量采用国产，等等。 五、规划运行费用及相关职责、计划和风险防控措施 根据前面的成本配置建议以及成本策略，项目目标成本，并规划设计、实施、建材等的分项支 出计划。结合公司整体运营计划，形成方案优化、采购招标、预算结算等分项计划和目标。并充分 考虑项目实施过程中可能遇到的风险，形成风险防控预案和应对策略。 时间要求： 项目成本策划应在项目前期和目标成本编制同时进行， 并与《项目目标成本测算表》 同时形成。 项目成本策划书内容： 一、 项目成本规划 1、项目概况及运营目标 项目概况包括项目案名、地理位置、地块周边情况、项目拟定分期、开发周期、预计售价等信息。运营目标包括公司对该项目运营计划及主要运营目标的制定内容。 项目概况 总体规划指标 容积率: ，绿化率: 总建筑面积： m2，计入容积率的总建筑面积 m2 其中：可售面积： m2，不可售面积： m2 住宅总套数： 套 总车位： 个 2) 期规划指标 容积率: ，绿化率: 建筑面积： m2，计入容积率的建筑面积 m2 其中：可售面积： m2，不可售面积： m2 住宅套数： 套 车位： 个 . 精品文档 入伙日期： 年 月 经营目标 年份 销售面积 结算面积 销售金额 项目利润 净利润 结算收入 (万m2) (万m2) (万元) (万元) (万元) (万元) 注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。 销售目标 ××年×季度 ××年×季度 ××年×季度 ××年×季度 ××年×季度 面积 金额 面积 金额 面积 面积 面积 金额 面积 金额 (万m2) (万元) (万元) (万元) (万元) (万元) (万元) (万元) (万元) (万元) 注：含住宅、商业、车库等所有可售资源。 开发计划 时间 序号 工作内容 开始 完成 取得土地证 市场定位 规划设计 实施方案 施工图设计 工程量清单招标 基础施工 销售展示区实施时间 主体结构 销售开盘时间 竣工备案时间 入伙时间 2、项目成本管理目标 项目成本管理的基本目标是“健康、合理、有序” ，健康指成本管理应符合制度要求，透明、 规范，杜绝黑箱操作，摒弃个人利益的存在。合理即