《上海明珠路项目市场分析报告》(62.pptxVIP

明珠路项目 市 场 报 告 上海·青浦·徐泾 壹、地理篇 人民广场 虹桥机场 浦东国际机场 徐泾镇 徐泾的区位(一) 距离人民广场 21-22公里 距离虹桥机场 6-7公里 徐泾的区位(二) 青浦新城 徐泾镇 九亭镇 虹桥机场 华漕镇 徐泾镇 徐泾的交通环境(轨道) 虹桥机场站 Ｒ－４a线： 往朱家角向 预计２０２０年建成。 赵巷站 徐泾站 泗泾站 约6---7KM R2线: 青浦－海港新城 全长１２５公里，设４０站．本线青浦境内沿沪青平公路走，预计２０２０年建成。 Ｒ4线： 徐家汇－松江新城 部分路段已在建设中。 九亭站 徐泾的交通环境(公路) 徐泾镇 沪青平公路 即318国道 沪青平高速 嘉金高速公路 (建设中) 徐泾地区板块划分 如图： 根据现有的规划，徐泾镇在功能划分上分为三个部分： 1、沪青平公路以南为房产板块，重点发展高档别墅； 2、沪青平公路以北，嘉金公路以西为中心集镇区，发展服务业，同时有一定量的公寓开发； 3、外围地区为工业区，基本不发展住宅产业。 徐泾板块的特点 区域 定位 产品特点 消费群 沪青平南 依托沪青平公路和高速，以及虹桥机场，发展低密度的高档别墅住宅。 周边项目容积普遍在0.2左右。 独立别墅为主。 单价在12000—— 15000元/ ㎡ 代表个案：九溪十八岛，湖畔佳苑 境外，外地以及一部分上海地区 集镇区域 依托原有的完善的基础设施发展服务业。 同时开发一定量的公寓产品，但是数量有限。 独立别墅，13000——15000元/ ㎡ 少量多层 4000—4500元/ ㎡ （二手房） 别墅客源同上。公寓客源以区域客为主。 工业区 定位为徐泾的产业引擎，为区域发展提供产业动力。 无商品房开发 贰、市场篇 项目背景 区 位 徐泾镇区 振华路地块 产 品 18万建面 15万方的占地 容积1.2 高层，小高层，联体别墅 混合型社区 一、市场产品细分研究 徐泾地区在上海房地产市场中的特殊地位 徐泾地区的崛起——上海别墅发展的第二次浪潮(90年代末) 本 案 1.2的容积率 别墅 小高层 高层 类别墅产品 公寓产品 大别墅市场研究 类别墅市场研究 公寓市场研究 1、别墅市场供求（宏观） 2003—2005年上海别墅上市量预测 目前,上海别墅市场的保有量超过800万㎡(约为850万㎡)。 2003—2005年上海别墅上市量比较表 04—05年，别墅的开发量将超过700万㎡ 。 别墅的供过于求几成定局。 目前别墅市场供应结构 1 、总量上的供过于求； 2 、供应结构上的失衡，独栋别墅的开发量过大，类别墅成稀缺产品。 独栋别墅 市场主力产品，供大于求，失衡严重 双拼别墅 供应量极少，供不应求 联排别墅 供求基本平衡，不同区域略有不同 叠加别墅 供小于求 2、 徐泾地区别墅市场发展 类别墅产品成为市场稀缺产品 徐泾地区独立别墅的开发量很大。 类别墅产品的去化状况很好， 但是后续开发量很小， 甚至已基本处于停滞状态。 别墅开发的结构性差异在徐泾地区体现的尤为明显。 徐泾别墅区产品类型的演变 徐泾地区主要别墅个案的面积分析 楼盘名称 户型面积范围 （㎡） 主力面积 （㎡） 湖畔佳苑 268-544 370-395 西郊园中园 296-452 358-370 西郊美林馆 312-560 360-380 大豪山林 375-785 375-386 银涛高尔夫 298-643 390-400 绿波花园 228-473 260-336 西郊大公馆 690-745 710-720 九溪十八岛 350-900 450-500 综 上： 区域市场产品面积设置的高档化倾向十分明显。 预计今后在市场价格的压力下， 区域主力户型面积将稳中有降。 主要别墅楼盘的市场表现（月均销售速度） 可 见： 上海别墅市场两大别墅客源对区域的市场的认同度都相当高。 个案选择细分市场和产品风格的空间相对较大。 总体去化良好，但也表现出较大的差异性 从个案去化结果分析，消费者的购买行为十分理性 西郊大公馆 大豪·山林别墅 长堤花园别墅 银涛高尔夫别墅 湖畔佳苑 居礼 九溪十八岛 捷克小镇 高富丽源 绿波花园别墅 圣地维拉 大华云亭 本案 徐泾地区个案分布图 徐泾地区代表楼盘 徐泾地区重点别墅个案分析 A、西郊大公馆 位置：徐泾东路333号 开发商：上海新典房地产开发有限公司 产品：独栋别墅 占地：300亩 体量：103套 价格：11000-13000元/ ㎡ 销售状况：已售出30余栋 特色：景观及建筑设计佳，小区环境管理理想 徐泾地区代表楼盘 徐泾地区重点别墅个案分析 B