第十四章美国物业管理概述.pptx

第十四章 美国物业管理概述第十二章 美国物业管理概论第一节 美国物业产权产籍管理第二节 美国物业管理行业发展简介第三节 美国物业管理职业教育培训制度第四节 美国物业业主自治管理制度第一节 美国物业产权产籍管理一、美国物业产权登记的类型 美国的物业产权登记体系有三大类型，竞赛型登记法（race act）、通知型登记法（notice act）和通知—竞赛型登记法（notice-race act）。全美国各州都采纳这三种类型中的一种登记法。二、美国物业产权登记的功能 1.信息功能 2.保护功能 3.提供优先权规则第一节 美国物业产权产籍管理三、美国物业产权登记的程序 美国的不动产登记系统以县为单位，受让人将转让书提交给不动产所有地的土地登记办公室，登记员只是将该不动产交易情况作一个记录，通常是复印该不动产转让书，将复印件放入土地登记簿中，并建立一个公共的供人检索和调阅的索引系统。这样，不动产所有权也就向世人公开了。但所有权最终属于谁则由调查人自己做出判断，政府部门的工作仅仅是复印转让书和编制索引。政府只是为保存土地登记材料提供地方，为调查人检索土地登记提供服务。每一个州的登记法都详细规定了不动产登记的程序。一般而言，登记的程序分四个步骤：归档、登记、建立索引及返还原件。第一节 美国物业产权产籍管理四、美国物业产权管理基本内容 美国统一征用法规定：“不动产指土地, 土地上的或与土地相连的改良物， 地役权或其他土地上的收益”。按照美国现行法规定，除非合同或其他书面文件明确注明，否则每一次转让都包括转让区域内所有的不动产物质组成。不动产的物质组成有：土地、土地上的定着物、 附着在土地上的或属于土地的附属物。 1.土地2.定着物3.附属物 除土地和定着物以外, 不动产的第三个组成部分包括附属于不动产的物。附属物的种类繁多, 最常见的是“地役权”和“水权”。地役权是指土地使用者在他人土地上享有的利益。受益的土地拥有地役权。美国用水权在美国法律采行“河岸权”和“优先权”两种水权理论。第二节 美国物业管理行业发展简介一、美国物业的产生1.美国的物业管理起源于十九世纪末，科学家们设计了钢结构的高层建筑, 发明了升降电梯, 物业管理初现萌芽。2.1921年诞生了美国第一个全国性专业组织“业主与经理人协会”, 随后这个组织在加拿大、英国、南非、日本和澳大利亚建立了分支机构, 变成了一个国际性组织。另外一些组织包括“ 全美公寓学会’、“ 房地产管理学会”等等。3.各专业组织根据专业需要, 相继设立了一些教育项目并组织考试, 颁发资格证书, 使物业管理更加系统化规范化。第二节 美国物业管理行业发展简介二、美国物业的分类 1.居住型物业 住房拥有产权的独立式住宅约占住宅总数的四分之一,它们一般不需要专业管理, 但如果这是住宅出租, 则需要委托房地产经纪人收取租金并缴纳有关税费。多户共用型住宅的所有权形式多种多样, 小型的如一个单元, 常常是住户自用自管, 大型的高层公寓则由专业人士为投资商 管理, 出售型公寓则通常由住户选举出的委员会聘请专业人士管理。 2.工业型物业 工业型物业通常要满足企业的特殊需要, 在物业管理上要着眼于生产、储存、运输等各环节的综合考虑, 一般为自用自管, 如果出租且租期都较长, 租期内由租用企业管理。第二节 美国物业管理行业发展简介3.商用型物业（1）办公用房 办公用房可以是独家佣有, 也可以是多家共有的, 一些大型公司在自己的地产上建造大楼, 并用自己的物业部门管理而综合型的办公大楼则接纳各种企业和机构, 还有一些则属于单一类型诸如医疗中心、牙科中心、贸易中心等, 这都是多家共有的例子, 它们通常被委托给专业机构管理。（2）零售商业物业 零售商业物业包括购物中心、社区中心、超级市场和其它一些中心, 独立结构的建筑物往往由业主自己管理, 而大型项目则由于规模庞大、商户集多, 因而必须聘用专业人士。第二节 美国物业管理行业发展简介4.特殊类型物业 特殊类型物业包括饭店、旅馆、俱乐部、疗养所、剧场、学校、政府机构、纪念性场所等。他们共同之处是在这些建筑中进行的都是一些特殊的事业。这类物业由业主直接管理居多, 管理人员必须同时精通物业和自己的事业。第二节 美国物业管理行业发展简介三、美国物业管理的特点1．专业服务十分发达。 专业化管理是美国物业管理最显著的特点之一。 美国的社会化分工十分明确，发展商开发楼盘后一般不管理自己开发的物业，而是找一家物业管理公司进行管理。 物业管理公司一般也只负责整个住宅小区的整体管理，具体服务内容由业主委员会征求业主意愿后决定。有关业务则由物业管理公司聘请专业的清洁、保安、设备维修等服务公司承担。尤其是保安工作由安检警察来做，安检警察隶属于警察局，具有执法权，可以对业主的违规违约行为进行处理。第二节 美国物业