第八章收益法及其运用.pptx

第八章 收益法及其应用;第一节 收益法概述;二、收益法的理论依据;三、收益法适用的估价对象和条件;四、收益法的操作步骤;第二节 报酬资本化法的公式;??对上述公式作补充说明如下： ;??对上述公式作补充说明如下： ;二、净收益每年不变的公式;二、净收益每年不变的公式;二、净收益每年不变的公式;（1）直接用于计算价格;（2）用于不同年限价格之间的换算; (3)用于比较不同年限价格的高低;(4)用于市场法中因年限不同进行的价格调整??? ;三、净收益在前若干年有变化的公式;[例8-7]? 某宗房地产已知可取得收益的年限为38年，通过预测得到其未来? 5年的净收益分别为20万元、22万元、25万元、28万元、30万元，从未来第6年到第38年每年的净收益将稳定在35万元左右，该类房地产的报酬率为10％。试计算该宗房地产的收益价格。 ??[解]? 该宗房地产的收益价格计算公式如下：?? 则V=20/(1+10%)+22/(1+10%)2+25/(1+10%)3+28/(1+10%)4+30/(1+10%)5+35/10%(1+10%)5×[1-1/(1+10%)38-5]＝300.86(万元) ;四、净收益按一定数额递增的公式;五、净收益按一定数额递增的公式;六、净收益按一定比例递增的公式;七、净收益按一定比例递减的公式;八、预知未来若干年后的价格的公式;;第三节 收益期限的确定;第四节 净收益的求取;（一）基于租赁收入测算净收益?;;（二）基于营业收入测算净收益;【2006年真题】;二、不同收益类型房地产净收益的求取;;;;三、求取净收益时应注意的问题;;;;;;四、净收益流模式的确定;第五节 报酬率的求取;二、报酬率的求取方法;二、报酬率的求取方法;二、报酬率的求取方法;二、报酬率的求取方法;2007年真题;第六节 直接资本化法;一、资本化法概述;二、资本化率和收益乘数的求取方法;三、资本化率与报酬率的区别和关系 ;;四、直接资本化法与报酬资本化法的比较 ;四、直接资本化法与报酬资本化法的比较 ;;第七节 投资组合技术和剩余技术;一、投资组合技术;;;（二）抵押贷款与自有资金的组合;;抵押贷款常数;抵押贷款常数;自有资金资本化率;综合资本化率;;;;二、剩余技术;（一）土地剩余技术;;;;（二）建筑物剩余技术;;（三）自有资金剩余技术;（四）抵押贷款剩余技术;第八节 收益法总结和运用举例 ;净收益与资本化率的匹配;净收益与资本化率的匹配;收益法的运用举例;;;;2007年真题;2007年真题;2003年真题;2003年真题;2003年真题;2005年真题;2005年真题;2005年真题;2005年真题;2005年真题;2005年真题;2006年真题;2006年真题;收益法的运用举例;解：1、运用收益法有限年公式求取房地产价格，其公式为： 2、计算年总收益=56000×65%×150×12×（1-15%）=5569.2万元 3、计算年总费用： （1）年折旧费=22000/47 +8000×（1-4%）/12 =1108.09万元 （2）年经营费=100×12=1200万元 （3）年房产税=5569.2×12%=668.3万元 （4）营业税等=5569.2×6%=334.15万元 年总费用=1108.09+1200+668.3+334.15=3310.54万 4、计算年净收益=5569.2-3310.54=2258.66万元 5、计算房地产价格;1、Genius only means hard-working all ones life. (Mendeleyer, Russian Chemist)? 天才只意味着终身不懈的努力。20.8.58.5.202011:0311:03:10Aug-2011:03 2、Our destiny offers not only the cup of despair, but the chalice of opportunity. (Richard Nixon, American President )命运给予我们的不是失望之酒，而是机会之杯。二〇二〇年八月五日2020年8月5日星期三 3、Patience is bitter, but its fruit is sweet. (Jean Jacques Rousseau , French thinker)忍耐是痛苦的，但它的果实是甜蜜的。11:038.5.202011:038.5.202011:0311:03:108.5.202011:038.5.2020 4、All that you do, do with your might; things done by halves are never done right. ----R.H.