房地产经纪行业报告：基于经纪佣金率视角，地产与证券对比.pptVIP

核心观点  近年国内地产经纪佣金率稳步提升，与部分国家佣金下行存在反差。2014-2019年国内地产经纪平均佣金率从2.0%升至2.4%，其中存量 房从2.1%升至2.5%、新房从1.9%升至2.3%；目前各地佣金率呈现分化，区间分布在1%-4%，多数城市为2%-3%。从国际经验看，随着互联 网普及、行业竞争加剧等，2002-2015年31个国家与地区二手房平均佣金率从4.2%降至3.5%，与国内佣金率近年上行存在反差；尽管美 国佣金率达5.5%，但更多源于特殊历史缘由、难成标杆，包括MLS房源垄断地位、买卖经纪人制度、政策对佣金竞争限制等。  内外因素推动证券经纪佣金率持续下降，业务逐步转型流量入口。2002-2019年证券经纪行业佣金率从监管层所设3‰上限持续降至 0.29‰。从外部因素看，主要因2002年以来政策松绑（佣金定价市场化与开户政策放开），叠加2014年前后互联网券商入场、凭借极低 的边际获客成本压降佣金率；从内部因素看，服务高度同质化、边际成本低以及盈利模式多样是证券公司增加通道供给、推动佣金率下 行的实质条件。随着佣金率下行、经纪收入对市场成交量弹性下降，证券经纪业务逐渐向流量入口转型。  地产经纪与证券同途殊归，低佣金模式难以走远。不同于证券公司通过压降佣金快速崛起、推动行业佣金率下行，主打低佣金、去门店 化的地产中介O2O平台以失败告终，且2014年以来行业佣金率持续上行，主要因：1）不同于证券经纪高度同质化，房产交易天然存在信 息不对称问题，房源、客源与经纪人能力差异决定地产中介服务亦存在差异；2）地产经纪机构低佣金获客所需资金投入大，且难以通 过去门店化、培养用户习惯降低成本；3）地产中介收入高度依赖交易佣金，装修等衍生服务短期业绩贡献有限。展望未来，地产经纪 行业格局趋稳下佣金率难降且存一定提升空间，其中新房市场或更值期待。灼识咨询（CIC）报告估计2019-2024年存量房、新房与整体 佣金率分别有望上升0.19pct、0.34pct、0.26pct至2.7%、2.6%、2.7%。 2 核心观点  地产经纪应开渠拓收，证券应降低同质化、提升客户粘性。一方面，借鉴证券经纪逐步转型流量入口、打开收入增长空间，地产经纪尽 管在装修等衍生服务市场面临多方竞争，但凭借客户粘性强等优势，未来仍应积极拓展收入渠道、扩大差异化服务优势；另一方面，借 鉴地产经纪服务差异等，证券业应加快财富管理转型、提升机构服务能力，降低同质化，同时重视投顾发展、提升客户粘性。  投资建议：考虑行业格局趋稳下佣金率难降且存一定提升空间，叠加行业空间依旧广阔、集中度较低，未来地产经纪行业发展仍值得期 待。目前贝壳、我爱我家等积极构建经纪人合作平台，吸引中小中介入驻、带动规模快速增长，长期看有望拓展衍生服务打开收入增长 新空间。建议关注国内平台化模式逐见成效，具备“房、客、人”核心资源的行业龙头企业贝壳、我爱我家。  风险提示：1）证券经纪行业与地产经纪行业存在较大差异，或影响经验适用性；2）美国等国家地产经纪制度与国内存在一定差异，或 影响经验适用性；3）若国内房地产政策调控超预期收紧，楼市大幅承压、成交显著下滑，经纪行业亦面临量价下行压力；4）国内头部 经纪机构规模增长诉求下，行业竞争有所加剧，盈利能力短期或存在下行风险；5）二级市场行情超预期走弱，交易热情下降，证券经 纪佣金率或为减少客户流失面临下行压力；6）开户政策再放松，券商再因争夺客户压降佣金率；7）财富管理转型进度不及预期，证券 经纪佣金率长期面临较大下行压力。 3 前言  在房地产经纪系列专题前两篇《从贝壳上市到阿里入局，经纪行业将何去何从？》、《美国经纪行业现状、模式与格局》中，我们对国 内经纪行业进行了全面剖析，同时探讨美国如何解决信息隔离、假房源等国内经纪行业痛点，特别是指出国内佣金率相比美国存在较大 差距。在此基础上，本篇报告进一步探讨未来国内佣金率演变趋势。考虑证券经纪与地产经纪存在诸多相似，包括收费模式、服务内 容、互联网冲击等，因此我们从证券经纪视角切入，通过探讨国内证券佣金率变化、证券经纪与地产经纪差异，为分析国内地产佣金率 发展趋势提供另一个视角。 2015年31个国家或地区中多数佣金率较2002年下滑 4% 2002-2015年佣金率变化 2% 0% - 2% -4% -6% -8% -10% 墨 日 美 阿 巴 法 意 牙 西 德 希 印 以 菲 俄 泰 比 加 特 澳 白 丹 芬 中 马 挪 爱 荷 新 瑞 英 西 本 国 根 西 国 大 买 班 国 腊 度 色 律 罗 国 利 拿 立 大 俄 麦 兰 国 来 威 尔 兰 加 典 国 哥 廷 利 加 牙 尼 列 宾 斯 时 大 尼 利 罗 香 西 港 亚 兰 坡 西 亚 达 亚 斯