2018～2021年房地产行业融资渠道专题分析报告.docx

２０１８年房地产行业融资渠道专题分析报告 导读： 资金是房企的命脉。在金融监管加强、去杠杆、去通道、信用紧缩的大 背景下， 2018-2021 年，房地产行业融资体系正在发生深刻变化，不仅关乎房企自身的命运，也影响着行业的走向。 新形势下，现有的融资格局将受到什么样的影响？未来 3 年，偿债高峰和风险将在何时出现？本文全面梳理房企融资渠道，测算结构和变化， 把握政策和形势。 摘要： 1、房企融资渠道 已形成 5 大类、 16 小类、近 50 细项的融资体系。 2017 年全国新增房地产开发资金 19 万亿， 占比最高的依次是销售回款、 自筹资金、 应付账款、国内贷款和其他资金，对应的主要融资渠道包括个人住房金融、非标融 资、银行贷款、境内外证券市场融资、应付款融资。 2、房企主要融资渠道规模和结构 2016 年 930 后政策持续收紧，融资规模增速放缓。 2017 年，主要 渠道融资 19.5 万亿，同增 6.3%，增速回落 25 个百分点；新增余额 8.4 万亿，同减 0.3%，增速回落 52 个百分点。 银行资金是主要融资来源， 间接融资规模大幅高于直接融资。 2017 年个人住房金融、银行贷款、应付账款、非标融资、国内外证券市场的融资规模，分别占比 43%、20%、17%、15%和 5%。 受资管新规影响，非标转标趋势显著。 2018-2021 年 Q1，非标融资新增余额占比回落 11 个百分点，其中委贷负增长；银行开发贷、境内外证券 市场的融资新增余额占比分别上升 24 和 2 个百分点。 3、未来偿债高峰 有息负债余额 19.2 万亿。 截止 2018-2021 年 6 月底， 估算房企主要有息 负债余额 19.2 万亿，规模从大到小依次是房地产开发贷、委托贷款、信 托融资、信用债、并购贷、海外债和资产支持证券，分别为 9.6 、2.8 、 2.4 、2.2 、0.6 和 0.3 万亿。 未来 4 年是兑付高峰。 2018-2021 下半年到 2021 年集中兑付， 规模分别 为 2.9 、6.1 、5.9 和 3.4 万亿， 2022 年及以后仅 0.9 万亿。其中，规模 最大的银行和非银金融机构贷款在未来 4 年集中到期； 2015-2016 年集 中发行的公司债，从 2018-2021 年下半年开始密集到期。 4、融资收紧对主要渠道的影响 银行信贷：受益非标转标、资金回表，银行表内信贷对房企总体融 资支持增加，同时成本上升、授信呈现集中化。 A. 开发贷成本和门槛上升、用途规范： 目前利率不同程度上浮 ； 实行白名单制度，对房企资质要求更高；试点联合授信，限制资信不足的中小房企和风格激进的高负 债房企贷款；严格要求项目满足“四三二”条件，不允许资金跨地区使 用。B. 并购贷申请条件收紧、成本上升： 部分地区 432 成为获批条件， 目前利率达 10%。 非标融资。 A. 银行非标转标。 2017 年开始加强非标整治，银行表 内和表外非标资产规模均快速降低。由于银行表内信贷和标准融资短期 难以承接融资需求缺口，为缓和信用风险， 2018-2021 年 7 月，资管新规细则出台，在不超过资管新规框架的范围内，放松过渡期内非标整改力度。 B. 委贷规模快速减少。 2018-2021 年 1 月委贷新规禁止资管产品投放委贷，上 半年房地产委贷余额估计减少 1680 亿元。 C. 信托规模增速回落、主动 管理占比提升、成本提升、期限缩短。 2017 年 12 月银信业务新规禁止银行理财和信托资金通过银信业务违规流入房地产， 2018-2021 年 5 月资管新规限制资管产品多层嵌套和资金期限错配。前 5 月新成立房地产集合信托，规模环比回落 17%、贷款类和投资类占比分比 2017 年下降 2 个点和提升 8 个点、平均收益率和期限分别较 2017 年上升 0.76 个点、缩短 0.16 年。 7 月资管新规细则放松非标整改力度，信托规模下降趋势有望缓和。 境内证券市场融资。 A. 房企信用债发行资质要求提升、用途受限， 发行规模回升、成本回落。 房企公司债发行实行“ 4 类基础范围 +5 项综合指标评价”的三级分类监管 ； 公司债仅能借新还旧、银行间票据不能用于偿还公司债；受益借新还旧和新增租赁住房专项债， 2018-2021 年上半年发行规模环比回升 43%；由于市场流动性改善， 2018-2021 年上半年 AAA公司债和中票发行利率分别回落 0.5 和 0.4 个百分点。 B. 资产支持证券发行规模和利率齐升。 非标转标、房企对资产支持证券融资需求快速增加， 2017 年发行额同增 117%，2018-2021 年前 5 月持续增长， AAA资产支持证券利率由 2017