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房地产开发讲义 施工建设和竣工验收 项目的竣工验收工作是全面考核建设成果的最终环节。对所有建设项目，都要根据批准的设计文件所规定的内容，严格按照设计要求和施工验收规范，由开发商组织设计部门、规划单位、施工单位进行综合检查，对符合国家验收标准的工程予以验收。 房地产开发讲义 市场营销与物业管理 开发一个项目的最终目的是通过房屋租售使房屋的使用价值和价值得到实现。物业的租售策略一般与市场需求情况、开发商对资金回收的迫切程度及开发物业的类型有关。 房地产开发讲义 建筑设计方案包括内容 总平面位置图、平面图、立面图、主要剖面图的草图和建筑单体透视图以及设计说明书。 由设计单位提出的设计方案不少于两个，以供开发商在对多个方案比较的基础上，选择最有方案，并作为推荐方案报送规划管理部门审定。 开发商还可以邀请多个单位参加设计竞赛，经过专家和规划管理部门的评议审定，确定设计方案或提出对方案的修改意见。 被审定的规划设计方案作为市政工程设计和建筑单位设计的依据；建筑设计方案被审定后，可进入下阶段的初步设计和施工图设计。 房地产开发讲义 设计审查 开发商对设计单位提交的正式设计图纸，要认真审查，熟悉图纸和设计要求，如发现有错误或遗漏，应及早通知设计单位修正、或补充。 房地产开发讲义 项目报建 在土地使用权购置的申请过程中，已提出规划设计方案，该方案只是粗略的反映开发项目概况，不能作为施工的依据。项目报建是在原规划设计方案的基础上，由开发商委托规划建筑设计单位提出个单体建筑的设计方案，并对其布局进行定位，对开发项目用地范围内的道路和各类工程管线作更深入的设计，使其达到施工的要求。由于报建的建筑设计方案经城市规划管理部门和消防处、抗震办、人防部门、环卫部门、供水供电管理部门审查通过后，可进一步编制项目的施工图和技术规定，再报城市规划管理部门及有关专业管理部门审批。 房地产开发讲义 项目报建工作步骤 （1）编制和审查设计方案。开发商在取得土地使用权后，根据城市规划管理部门提出的设计要求，委托建筑设计院编制设计方案。并将设计方案报城市规划管理部门审批。如果是高层建筑，还要征求消防管理部门的意见。 （2）编制和审查初步设计。方案审查通过后，委托设计院进行项目的初步设计（对高层建筑）。并将初步设计报城市规划管理部门，由规划管理部门组织抗震办、人防办、环卫、供水、供电等部门对初步设计进行汇审。 （3）施工图设计和发核位红线。初步设计审查通过后，委托设计院进行施工图设计。并将施工图报城市规划管理部门，由规划管理部门发建筑核位红线。 房地产开发讲义 项目报建工作步骤 （4）到计划管理部门申请投资许可证。开发商须提交如下文件：核位红线、土地使用合同、土地使用证、拆迁验收单、项目总平面、可行性研究报告、进度计划、申请、资金审计文件。 （5）发建设许可证。到城市规划管理部门领取建设工程许可证。一旦开发商取得了城市规划管理部门颁发的建设工程规划许可证，该项目就获得了允许建设的法律凭证。 房地产开发讲义 （三）房地产开发项目建设实施阶段 房地产开发项目的建设实施，是由建筑施工企业完成的，施工企业是开法项目建设实施的直接指挥者和生产者。在此阶段，开发商的主要工作有： （1）通过招标投标选择施工企业； （2）以投资者、组织者、监督者的身份进行项目工程管理与控制； （3）竣工验收。 在此阶段，开发项目的投资支出最大，所占的时间周期最长。因此，加强开发项目建设实施阶段的管理，对于开发商实现预期的开发效益是非常重要的。 房地产开发讲义 （三）房地产开发项目建设实施阶段 根据我国的工程建设管理体制改革的精神，建设工程项目要实行监理制，即委托专业化、社会化的监理公司对项目的建设进行监理。当前，我国的建设监理重点在工程的施工阶段，并积累了一些经验，因此，开发商可以委托监理公司根据工程承包合同对工程施工建设进行全面的监理。 房地产开发讲义 1.开发工程施工招标 施工招标必须具备下列条件： （1）工程项目已获计划管理部门批准，并已列入建设计划； （2）有经国家批准的设计单位负责设计的施工图纸和工程概算或预算； （3）开发用地的使用权已有偿获得，施工前期工作（包括三通一平）已经落实或准备就绪； （4）开发资金、主要建筑材料和主要设备分期交货及协作配套条件均以分别落实； （5）有当地城市规划管理部门核发的建设工程规划许可证。 房地产开发讲义 竞争性施工招标程序 （1）拟定招标方式，准备招标文件。招标文件是开发商说明招标工程要求和标准的书面材料。可由开发商自行准备，也可委托咨询机构代办。 （2）编制标底。标底及招标工程的预期价格，是评标的主要尺度之一。编制标底是招标的一项重要准备工作，可以有开发企业自己