恒天项目策略.pptxVIP

恒天项目策略初探; 一.城市综合体概况 二.成功案例赏析 三.项目自我审视 四.推盘思路 ;一.城市综合体概况 城市综合体概念及特征 ;城市综合体是将城市中商业、办公、居住、旅店、展览、餐饮、会议、文娱、交通等城市生活空间的三项以上进行组合，并在各部分之间建立一种相互依存、相互助益的能动关系，从而形成一个多功能、高效率复杂而统一的建筑或建筑群。 ;城市综合体依地段而生，城市一般都在CBD区域就会出现高档次的复合建筑楼群。其功能不能是单一的，而是复合性的，从这一点来看，CBD本身就是一个庞大的综合体。如北京万达广场就是一个典型的CBD区域的城市综合体。 　　;模式一：酒店、写字楼、商场、公寓等各种功能均衡发展的模式 complex =hotel+office+shopping+apartment+…;模式二：以写字楼为核心功能的发展模式 shoppingcomplex =office (主) +apartment(次) +hotel;模式三：以酒店为核心功能的发展模式 shopping complex = hotel(主) +apartment(次) + office;模式四：以商业为核心功能的发展模式 complex =shopping (主) +hotel;城市综合体四大特征;特征二：通道树型交通体系通过地下层、地下夹层、天桥层的有机规划，将建筑群体的地下或地上的交通和公共空间贯穿起来，同时又与城市街道、地铁、停车场、市内交通等设施以及建筑内部的交通系统有机联系，组成一套完善的“通道树型”（Access Tree）体系。这种交通系统形态打破了传统街道单一层面的概念，形成丰富多变的街道空间。 ;特征三：现代城市景观设计应用现代城市设计、环境与行为理论进行景观与环境设计是城市综合体的重要特征。通过标志物、小品、街道家具、植栽、铺装、照明等手段形成丰富的景观与宜人的环境。;特征四：高科技集成设施城市综合体既有大众化的一面，同时又是高科技、高智能的集合。其先进的设施充分反映出科学技术的进步是这种建筑形式产生的重要因素。室内交通以垂直高速电梯、步行电梯、自动扶梯、露明电梯为主；通讯由电话、电报、电传、电视、传真联网电脑等组成；安全系统通过电视系统、监听系统、紧急呼叫系统、传呼系统的设置和分区得以保证。;城市综合体开发标准;3. 具有交通便捷的区位优势城市综合体与城市的经济有着密切的联系，这一切都需要与城市其他区域之间有快速便捷的交通网络做纽带，保证在综合体内的办公人员出行的便利性。最好位于地铁站或交通便利位置。交通的便利将为城市综合体项目带来大量的人流和物流，特别是为零售提供持续不断的人流，保证所有资源使用的最大化。;4 .必须营造齐备的生活系统为满足城市精英阶层的居住、消费、休闲、娱乐、社交多种形态的高品质生活需求，大型城市综合体建筑必须拥有齐备的生活系统，其中必须具备一定规模的大型购物中心、五星级酒店和国际化写字楼。;;二.成功案例赏析 1、国内案例 2、西安案例 ;1.国内案例;北京万达广场;;占地面积：10万平方米 总建筑面积：50万平方米 物业类型：住宅、商住楼 容 积 率：4.37? 绿 化 率：30%? 历史价格：14000元/平方米 开盘时间：2003-10-25 开 发 商：万达集团;北京万达广场分两期开发：一期 以国际商务港为主、特色商业街为辅的商务区，由4座高层商务楼、特色商业街、设施齐全的高档商务会所、会议中心、地下车库及独具匠心的近3万平方米大型城市广场等组成，建筑面积约30万平方米，于2005年10月建成并投入使用。二期 紧临首都东长安街，以“两座三塔”的独特雕塑形态集合了一座白金五星级酒店和两座国际标准超5A智能写字楼，以及世界500强国际商业巨子携手入驻的城市商业综合设施，建筑面积约20万平方米。预计于2006年年底交付使用。;超5A写字楼+五星级酒店+连锁商业中心+国际商务港+国际精品商城;建外SOHO;建外soho位于北京市朝阳区东三环中路39号，国贸中心对面。;占地面积：13万平方米 总建筑面积：70万平米 物业类型：公寓、写字楼、商铺、别墅 容 积 率：3.5? 绿 化 率：33%? 总设计师：山本显理（日本） 历史价格：17000元/平方米 开盘时间：2002-1