物业管理邻里纠纷案例分析.pdfVIP

物业管理中邻里纠纷案例分析 物业管理纠纷在物业管理服务中经常遇到和须妥善解决的问 题。笔者在八年的物业管理实践中解决、处理了不少物业管理纠纷 和其他棘手的问题。最令我难忘的是去年 5 月 8 日上午，业主李小 姐亲临服务中心投诉：近期小区有许多业主、住户饲养了犬只、狼 狗、公鸡、鹦鹉等宠物。平时这些宠物的主人没有管束好它们，在 小区内随意便溺，严重影响了小区的公共卫生；犬只、狼狗、公鸡、 鹦鹉的啼叫经常热闹非凡，干扰和影响了其他业主的休息，揽得四 邻不安。邻居们多次对他们提意见，收效甚微。他们照样我行我素， 不听劝告，恣意饲养宠物的行为乐此不疲。没有别的办法，李小姐 只好联络多数业主联名写信要求物业公司采取措施加以管理。 首先，我认为李小姐投诉的问题属于物业相邻关系的纠纷。处 理这类物业相邻关系纠纷的法律依据包括有： 《中华人民共和国民法 通则》、《城市异产毗邻房屋管理规定》 、《中华人民共和国环境噪声 污染防治法》等相关的法律法规。 鉴于上述的纠纷，按照法律法规，物业管理公司也只能提醒注 意、劝阻，没有执法权和不在正当防卫的范围之内。物业管理公司 根本不可能强行制止或阻止业主饲养宠物的行为，否则自己反倒会 构成违法的行为。而且，笔者管理的物业小区属于 XX 市区外的渡 假别墅盘，是宠物的非限养区。业主们热衷于饲养宠物成为在市区 限养的一种需求心理上的补偿。 随着现代社会的发展和人类文明的进步，居住安宁与生活环境 的保护，已经日益成为包括民法在内的一切法律的重要使命之一。 业主住户虽然有权在自己的住宅内饲养宠物，但应以不妨碍相邻他 方的正常生活为限度，否则就会违反社会公德，并侵犯了邻居的相 邻权。当然，邻居也有容忍的义务，但容忍是有条件和有限度的， 任何人都不能要求相邻人无限制、无原则的容忍，而自己却放任自 流、为所欲为。 《中华人民共和国民法通则》第 83 条规定：“不动产 相邻各方，应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的 精神，正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。 给相邻方造成妨碍或损失的， 应当停止侵害， 排除妨碍， 赔偿损失。 ” 《中华人民共和国环境噪声污染防治法》第二条第 2 款规定：“本法 所称环境噪声污染，是指所产生的环境噪声超过国家规定的环境噪 声排放标准，并干扰他人正常生活、工作和学习的现象。”显然，根 据以上法律法规的规定和住宅物业管理的有关规定，那些恣意饲养 宠物令噪声扰民和宠物随意便溺的行为是禁为的违法行为。而良好 的社区环境需要业主和物业管理公司的共同努力，单靠任何一方都 是无法办到的。 我们服务中心（管理处）根据以上的法理依据和小区的实际情 况，针对一些具体细节问题，采取以下措施加以解决这类纠纷。 第一、用法规的手段来实施管理。服务中心重新修订了较为细 致规范的《文明饲养宠物管理规定》 ，在管理规定中，明确了业主的 权利和义务，明确了物业公司的职责，这是业主和管理公司产生管 理关系的基础，双方都要共同遵守。内容包括：饲养宠物不得妨碍、 影响其他业主的正常生活和休息；所有宠物不得在公共场所便溺， 影响公共卫生；宠物在户外活动时，必须有成人牵引陪护等。将这 些管理规定和相关法规在小区内公示宣传，让饲养宠物时需要约束 的行为规范家喻户晓，通过宣传教育争取得到广大业主、住户的认 可与支持。 第二、向饲养宠物的业主晓之以理。组织有饲养宠物的业主、 住户召开专题座谈会，为宠物建立专用档案，加强对违规户的说服 教育的劝导工作。使饲养宠物的业主能够自觉管束好自己的宠物。 否则，如小区有四户以上投诉该业主，服务中心有权要求有关业主 将宠物带离小区。在管理期间已成功劝喻两户业主，将被投诉的宠 物迁离小区，避免了宠物继续骚扰其他业主的安宁。 第三、使饲养宠物的业主动之以情。在逢年过节或长假期期间， 服务中心以爱犬者的名义贴出一些告示，提醒养犬户管束好自己的 宠物，这让不养宠物的住户知道他们已经自律，并且知道对方也为 自己着想了，其他业主心理上也就平衡多了