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物业更换交接 从《物业管理条例》 （以下简称《条例》）规定看，有关更换物业公司的 规定在《条例》中比较少，只在第 29 条关于移交事项的规定；第 39 条关于 物业合同终止应当移交的规定；第 59 条不移交有关事项的法律责任的规定。 因此，要顺利更换物业，调和相关单位的关系，使各方尽可能得取得一 致性意见尤为重要。 一、更换物业的移交手续 第一，社区卫生服务中心和原物业公司要做好承接验收前的准备工作， 并及时书面通知新物业公司进行承接验收。新物业公司应当在接到通知后 15 个工作日内做出书面回复并与社区服务中心约定承接验收时间。 在约定时间内，社区卫生服务中心或原物业公司应先做资料交接：将物 业的产权资料、设施设备有关资料、相关财务资料和其他有关资料移交给新 物业公司。资料移交完毕后，移交和接收双方须签字认可；若有未移交部分， 由双方列出未移交部分的清单，确定移交时间并签字认可。 资料交接完毕后是现场交接：新物业公司应对物业管理区域内相关设施 设备进行逐项验收，注明设备现状及接管时间。社区卫生服务中心应对查验 接管过程进行记录，并存档备查。交接证明应由交接双方、相关单位盖章及 现场参加人员签字。社区卫生服务中心及原物业公司应当配合新物业公司依 法接管保安、消防、停车等安全防范岗位，维护物业管理区域的正常秩序。 第二，查验过程中发现有设备、资料等不合格的情况处理。 物业项目经查验不合格的，社区服务中心通知有关方进行修理并商定时 间复验。经查验合格的，新物业公司应当在 5 个工作日内签署查验合格凭证， 并及时签发承接文件。新老物业公司交替时发现不合格的情况待定。交接双 方应当制作物业查验记录。物业查验记录一般包括房屋质量查验记录、设施 设备查验记录和环境工程查验记录，双方可以根据物业的具体情况设计查验 记录表。查验记录表应当包括查验项目名称、查验时间、查验内容、查验人 签字、查验结论、存在问题、返修意见、跟踪结果等。 第三，原物业公司的退出及拒不退出的处理办法 《条例》第 39 条第二款规定： “物业服务合同终止时，业主大会选聘了 物业管理企业的，物业管理企业之间应当做好交接工作。 ”没有交接时间的 强制规定，老物业公司可以以各种借口拖延时间， 比如说物业费没有缴清。 面 对此种情况，社区卫生服务中心应该严格按照物业合同履行完自己的义务， 让原物业公司没有拖延的借口。 要求原物业公司在查验接管工作完成后 10 个工作日内全部撤出物业管理 区域。原物业公司不移交有关资料的，按照《条例》 59 条相关规定处理，由 区县房地产行政主管部门责令限期改正；逾期仍不移交有关资料的，对原物 业公司予以通报，处 1 万元以上 10 万元以下的罚款。相关资料若先移交给社 区卫生服务中心，那么社区卫生服务中心应该及时将相关资料移交给新物业 服务公司。物业服务合同终止时，原物业公司拒不移交物业管理用房和有关 资料的，新选聘的物业公司应与业主委员会协商或通过司法途径解决，不得 非法强行进驻物业管理区域。 二、更换物业需移交的资料 交接中涉及的内容繁多：配套设施，运行记录，外网联络，固定资产， 管理费余额及管理基金等等。这些内容主要可以分为两个部分： （一）工程交接：由专业人员分成专业小组，参照国家及行业标准、规 范及设计要求，对接收工作内容中各条款逐项核对，确保各项指标符合标准。 1．竣工平面图、单体建筑、结构、设备等竣工图，附属配套设施、地 下管网工程竣工图等资料，包括社区服务中心内给水地下管网图、排水地下 管网水泵，社区服务中心规划图纸即红线图。图纸资料的交接还包括具体设 施所处位置、布局、隐蔽工程等等。 2 ．区域内水泵房、专变房、红外安防、公用照明、供配电、消防设施、 升降设备、