物业管理酬金制说明.pdfVIP

物业管理酬金制 伴随着物业管理在国内的日趋普及和成熟， 业主比以往更关注 物业管理公司如何使用物业服务费，怎样保证物业管理的基本标准， 从而保证全体业主的利益； 而物业管理公司则关心提供了物业管理服 务能否获得和怎样获得报酬。 这两个不同角度的认识构成了一个共同 的问题，就是业主如何提供或叫做物业管理公司如何获得服务报酬的 方式，目前在市场上大体存在两种方式，即酬金制和包干制。本人主 要从概念与性质、 内容与特征、 和基本理论等方面探讨物业管理酬金 制。一、酬金和酬金制的概念、性质 酬金也称佣金， 是在市场经济条件下， 产生了雇佣代理行为时 出现的一种交易或报酬的货币表现形式。 它是指卖方或买方支付给中 间商代理买卖或促进交易的服务报酬。 在具有代理服务性质的行业中 大都实行不同形式的酬金制， 如房地产中介的租房佣金； 证券行业的 手续费；旅游行业的留成费用；保险行业的业务提成等等。 物业管理活动中，由于专业物业管理企业掌握着对物业的维 修、养护和管理的知识、信息和技术，业主又不能在多产权状态下实 现对物业的管理。而物业需要管理的必须性，决定了物业管理活动， 必然要由全体业主共同聘请物业管理企业代为进行。 从而确定了物业 管理的主要行为是业主和物业管理企业通过合同确立的一种代理性 质的或者。虽然， 物业管理从行为和形式上看是代理活动，但又有其 他权利义务关系，所以，从双方的法律地位和合同性质上看，他们又 是一种平等的、经济性的服务合约关系。从这个意义上讲，物业管理 酬金的概念， 是指合同约定状态下， 物业管理企业代全体业主进行物 业管理活动，并向业主提供其他相关服务时所获得的报酬。同理，物 业管理企业收取的由业主缴纳的物业管理服务费， 实际上也就成了代 收代支的代管性资金了。 当一个行业内或几个行业间的一定范围内， 以提取酬金作为计 费或获取报酬的方式成为旁边现象、 必然规律或形成惯例和具有规定 性时就称为酬金制。 物业管理酬金制在香港就是由现象到行业惯例的 发展过程， 而在深圳和内地一些地方就是以政策规定形成的。 物业管 理酬金制的概念， 是指代收代支的物业服务资金和其它属于全体业主 权益的收入中， 按约定比例提取酬金支付给物业管理企业， 其余全部 用于物业管理区域的管理和维护支出， 结余或者不足均由业主享有或 者承担的物业服务计费方式。 二、物业管理酬金制的内容与特征 酬金制方式下， 物业管理企业以代理人的身份管理业主的物业 和交来的资金。同时，为充分利用社会资源，代业主选择最适合的专 业服务提供商，并负责对其进行有效监管，这些管理活动、监管活动 和物业管理资金的使用情况是否合理， 都需要得到业主的认可。 业主 也有权参与物业管理或者中重大事项的决策， 但是多数业主状态下的 个体业主是实现不了这个认可和决策的， 这就要求通过一些形式和合 理的程序来体现全体业主的权力。 使以物业管理费的使用为主要内容 的物业管理活动， 实现业主的可监控性和共同参与管理的可能性。 所 以酬金制方式下必须建立以下制度和机制： 1 、建立管理预算制度 管理预算也称为物业管理费年度预决算， 是物业管理活动中酬 金制方式下的核心内容之一， 是物业管理区域负责人根据该区域全年 可支配的全部物业服务收入和履行物业服务义务所