【香港米兰臻正+】郏县汇景天下营销方案.pptx

CONTENTS;营销背景;区域分析; 郏县位于河南省中部偏西，隶属于平顶山市管辖，历史悠久，是仰韶文化、龙山文化、裴李岗文化的发祥地之一，周设邑，秦置县，是西汉谋圣张良的故乡。郏县距郑州国际机场80公里，距平顶山市区20公里，郑尧高速，郑南西线，洛界公路穿境而过。总人口58.96万（2011年）。2013年，全县总面积737平方公里，辖13个乡镇2个街道办事处，376个行政村。境内有国家AAA级景区三苏园，中国保存最好的县级文庙之一郏县文庙，中国知识青年上山下乡运动发源地知青园，中原地区唯一红石古寨临沣寨等旅游景点。2015年GDP全省108县市排第66名，以农林业和矿产业为主。 ; 郏县未来发展潜力充沛，郑州“米”字型高铁的一撇郑万高铁跨境而过，直通郑州、平顶山、南阳、宜昌、重庆等地；禹毫铁路也以郏县为起点，为郏县打通了物流通道。;房地产市场分析;郏县2015年以后入市房源统计;　;2015年及2016年郏县房地产市发展平稳，保持每年40万方左右新房入市； 2017年截止8月份为止只有8.4万余平方新房入市，不符合新房发展趋势，预示着在仅剩的4个月时间里将会有大批量新房入市； 经初步的市调分析预计9、10月份福万城9#、10#楼、理想城3#楼、新天地整体及创投花园等都将集体入市，预计全县新入市房源约在2600套左右，面积约在29万方，势必对郏县房地产市场造成及大的冲击。;郏县目前在售楼盘统计;序号;序号;序号; 郏县目前房地产住宅部分去化速度约为每年25万方，现约有剩余住宅房源约为24.7万方左右，大约去化时间为一年，趋势已经开始逐渐紧张。; 郏县目前新开住宅均价根据位置及品质不同约在2900-3300元/m2左右，从2013年至今大约只有300元左右涨浮，并曾出现一度下跌，严重低于郏县GDP的涨浮，价格处于低峰，未来有一定的上涨空间，但有待价格破冰。; 受非法集资的影响，目前郏县有部分楼盘处于烂尾状态，但一但有时机复盘，必将疯狂低价抛售，将会对本来就疲软的房地产市场造成不良的冲击。; 目前郏县购房客主要以刚需为主，大部分为周边乡镇进城及筹备结婚，存在部分改善性用户，但投资客极少。主要客群为机关、事业单位人员、教师等及适婚男女青年。; 郏县房地产市场目前已处于成熟阶段，但由于自身经济发展原因的限制，并未来受到一二线等大型开发商的亲睐，目前开发商主要以本县及部分平顶山开发商为主，开发档次可提升空间较大。; 从各开发商去化速度可以看出，品牌开发商及注重品质的本地大中型开发商的去化速度要远远优于中小型开发商，价格也占有绝对的优势，在不远的将来郏县房地产市场必然面临着重新洗牌，品牌、品质、信誉、创新必将成为新一轮开发商的立足的根本。;计划推出的产品：;项目优劣简析： 优势： 开发商口碑较好，为郏县老开发商，曾在郏县地产界创造多个第一； 项目周边规划三所学校，即将动工，必将为项目带来新的利好； 项目目前推出房源为精装交付，减少客户装修成本、减少二次建筑污染； 交通便利、紧临城市主干道。 劣势： 项目北临为创投花园，原为烂尾楼盘，一但入市必将低价抛售； 因项目为精装交付，价格必定高于周边，会增加适当宣传成本和活动费用； 根据目前形式近期将有大量房源入市，影响市场销售； 我项目售楼部布置已经老旧，不利于显示项目档次，建设重新进行布置。 ;核心策略;教育无忧;精装交付;智能社区;换房计划;生活体验季;汇景同好会;县城内部—深挖 （拔形象，提价值，活动引导，现场营造：深挖客群） 周边乡镇—深拓 （吸引关注，轰动全城，点点传播，促销活动：深拓客群）;团购更优惠;策略执行;人员组织安排：（按销售任务分两节点安排） 一：19#楼48套房源销售时期（预计2017年10月份左右） 营销总监：1人 策划专员：1人 案场文员：1人 置业顾问：4人 渠道主管：1人 渠道专员：4人 共计：12人 具体营销方案及设计由北京总公司负责并报开发商审核。 二：16#、17#楼528套房源销售时期（预计2018年4月份左右） 营销总监：1人 策划经理：1人 策划专员：1人 案场文员：2人 销售经理：1人 置业顾问：8人 渠道经理：1人 渠道主管：2人 渠道专员：20人 共计：37人 具体营销方案由团队制定上交北京总公司和开发商审核，设计由北京总公司负责并报开发商审核。 ;两大阵地-县城内部深挖 （拔形象，提价值，活动引导，现场营造：深挖客群） ;新客户拓展;教育无忧计划 （与教育相关单位开展深度合作 举办各类儿童体验互动类活动） ;参观知名学校;感恩教师 回馈教育;公益募捐;魔幻嘉