土地一级开发模式与融资问题探讨.pptVIP

土地一级开发模式与融资问题探讨;;;源起与发展;“毛地”之弊（1）;“毛地”之弊（2）;“上海模式”;市土地储备中心是市政府土地储备机构，事业单位，它的职能是收购储备土地；地产集团作为国有企业，定位为土地储备市场运作载体，受土地储备中心委托，进行土地前期开发、滩涂造地建设管理和成陆土地的管理，承担大量实务工作。地产集团主要职能包括：　　（一）作为市政府设立的土地储备前期开发运作载体，受市土地储备中心委托，进行储备土地前期开发；　　（二）按照市政府授权要求，受市土地储备中心委托，对滩涂资源开发实施建设管理；　　（三）作为出资人对授权经营的房地产企业进行监管，促进国有企业保值增值，盘活存量资产；　　（四）承担市政府涉及旧区改造，配套商品房建设、收购、储备、管理及历史遗留问题处理等交办任务。　　 2007年，经市国资委批准，地产集团主业调整为：（一）土地资源开发建设，包括储备土地前期开发和滩涂造地建设管理；（二）房地产开发经营与保障性住房建设。 （资料来源：上海地产集团、上海土地储备中心网站）;现有模式特点：; “杭州模式”;“武汉模式”;全国推广;模式“遍地开花”……;模式比较：没有好的，只有合适的？;机构设置;近年新储备开发机构与模式;;区域范围;;收储方式;资金来源;一级开发;问题：无处不在，无时不有！;; 土地储备是一种政府取得未来开发需用的土地，用以控制城市发展速度和方向的制度，通过在城市发展过程中取得或租赁土地，使其避免不成熟开发。 ——Richard P. Fishman ;土地储备是政府在没有需要前预先取得相当面积的土地，最后将其释放，进行与计划目的相一致的开发，以确保计划有效执行并引导城市合理发展的管制措施。 土地储备对于土地所有权和土地价格有重要意义，是一种强有力的控制技术，通过购买和储备土地尤其是城市边缘区土地，在城市扩张时，政府可通过附加在土地上的使用特性、区位、密度和出让时机，利用规划作引导，使公共政策可不依赖私有土地市场而直接控制开发。 —— Harold B Dunkerley ;政府调控???地市场、实现城市社会公共利益的主要手段。 如Richard P. Fishman认为城市土地利用应同时考虑经济目标与社会福利目标，城市土地利用的基本原则应是达到土地公共效用最大化。为实现公共效用的最大化，政府应该对土地市场进行适当的管制，土地储备是政府调控与管制土地市场的有效手段。;根据政府对私人土地所有者从土地获益的政策的不同，国外土地储备制度可分为两类： 以公共福利为目标：私人土地所有者对土地的利用应服从于国家需要，以荷兰和瑞典为代表; 重视个人机会：私人土地所有者可以从土地中获得土地增值收益，以法国为代表。;;（1）荷兰;土地储备模式特点及效果;（2）瑞典;从1904年开始至今，斯德哥尔摩市土地储备制度发展可分为3个时期: 1904年至1939年：初创与成型时期。 20世纪40年代至1967年：高速发展时期。经过城市土地储备制度的各项改革，到1967 年达到土地储备的巅峰; 1968年以后：稳定和调整时期。由于法令和政治权力的转变，土地储备工作的方式和进度也逐渐受到影响。;瑞典斯德哥尔摩土地储备制度发展;瑞典模式特点与效果;瑞典模式总结;（3）法国;法国的六个土地储备项目;法国的六个土地储备项目（续）;法国模式特点;法国模式效果;配套体系;（1）目标;（2）机构设置;（3）储备来源;（4）储备方式;（5）储备价格;（6）资金来源;（7）处置方式;（8） 配套体系; 为政府筹措城市建设基金，推动了城市化进程 显化土地资产价值，增加了政府土地收益 盘活存量土地，推动了国企改革的顺利进行 抑制土地炒作与腐败，规范了土地市场 政府在土地资源配置中起基础性作用，土地资源配置效率扭曲 政府垄断土地一级市场权力，政府土地市场宏观调控能力弱化 土地使用成本提高，不利于国民收入公平分配;;; 土地一级开发——从“政府垄断”到“政府主导、市场化运作” 没有资本，一级开发无从谈起！融资是一级开发的核心问题！ 融资模式与土地储备模式相关 储备中心模式 开发区模式 城投模式 ;资本市场的本质; 融资通用三原则;融资渠道;融资方式;主要融资方式;开发阶段与融资方式匹配;融资对策（1）; 统筹企业（或项目）大局发展做好融资规划与过程 不要把融资当成仅仅是融资，投资者最关注企业与项目 不要把融资当成是融资部门的事 融资与企业所在城市，所属经济发达程度相关;融资方式; 分类、有针对性地解决融资问题 储备中心：继续强化政府投资，拓宽非政府融资渠道 开发区：理顺主体关系，有限责任制是拓展融资渠