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行业研究 Page 1
证券研究报告—深度报告
[Table_IndustryInfo] 超配
房地产 商业地产行业专题报告 (三)
(维持评级)
2021 年06 月18 日
一年该行业与上证综指走势比较 行业专题
上证综指 房地产
1.6 轻重模式之辩:冒风险吃有限的肉
1.1
还是凭实力喝多家的汤?
0.6
J/20 A/20 O/20 D/20 F/21 A/21
相关研究报告: 行业空间测算:预期2025 年租金收入达1.6 万亿元
《REITs 专题报告(一):公募REITs 扬帆,“新 目前市场上对国内购物中心行业发展空间的预测存在三大误区:1. 将人
资产”起航》 ——2021-06-18 均零售商业面积作为测算参数,忽略各国商业环境差异及中国供给特征;
《房地产行业周报:成都厦门集中供地热度较
高,北京鼓励社会资本参与城市更新》 —— 2. 将购物中心单体销售额或坪效作为租金收入空间的测算参数,忽略在
2021-06-16 行业马太效应影响下的线性外推不完全有效;3. 与发达国家水平对标,
《房地产行业周报:土地出让金划归税务征收,
长沙苏州土拍热度较高》 ——2021-06-07 高估中国购物中心销售额渗透率的极限。经测算,2025 年购物中心租金
《土地出让金划转税务征收政策点评:并非针 收入=社零服务总额×渗透率×租售比≈73 ×15% ×15%=1.6 万亿元。
对地产,但潜在影响值得关注》 ——
2021-06-07 解构租金收入:源于资产还是源于服务?
《房地产行业周报:政策补丁有序跟进,二手
房调控显成效》 ——2021-06-01 在过往重资产开发模式下房企兼具商业地产持有者和运营者身份,因此
所获得的收入并未拆分,在财报上体现为商业租金收入。但从严格意义
证券分析师:任鹤 上来说,要区分持有方的财产性收入和运营商提供运管服务的服务性收
电话:010 入。逐渐意识到服务性收入价值的房企开启了商业地产轻资产模式,实
E-MAIL: renhe@
证券投资咨询执业资格证书编码:S0980520040006 现路径包括:1. 转让自持项目股权(弱版替代方案为抵押融资);2. 主
证券分析师:王粤雷 要负责运营工作,引入合作方或直投机构出资建造新项目;3. 分拆商管
电话:0755 业务板块,接管母公司项目并拓展第三方在营项目。我们推算商业运管
E-MAIL:wangyuelei@
证券投资咨询执业资格证书编码:S0980520030001 服务约收取总租金收入的 10-35%或物业净收入的 15-30%。
联系人:王静
电话:021 竞争格局预判:争抢赛道诞蓬勃供给,去芜存菁是必然趋势
E-MAIL:wangjing20@ 一方面,多家公司2025 年开业目标超百座,行业迎来蓬勃供给,但后期
项目可能由于经营能力落后于建造能力陷入亏损困境,而不能实现持续
获得投资物业收益的初衷。另一方面,行业近五年运营规模CR5 基本保
持在 11-12%之间,集中度低提升困难主要因为重资产模式下的规模拓展
受制于公司对资金土地资源的
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